14. dubna 2024

Téma: Co všechno by měla obsahovat rezervační smlouva?

Další nejčastější otázka při koupi nemovitosti směřuje k rezervační smlouvě, která je jednou z nejvyužívanějších smluv na realitním trhu. K čemu je vlastně dobrá? Mohli bychom ji víceméně přirovnat ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kdy se jedna strana zavazuje danou nemovitost koupit a druhá převést vlastnické právo a obdržet za ni finance.

Rezervační smlouvou se rozumí dvoustranné nebo vícestranné právní jednání, během něhož se jedna ze stran zaváže rezervovat nemovitost a zájemce nemovitost koupit, tj. uzavřít s druhou smluvní stranou kupní smlouvu do určené doby. Podpisem rezervační smlouvy zájemci vznikne kromě povinnosti zaplatit kupní cenu také povinnost zaplatit rezervační poplatek. Ten bývá obsažen již v kupní ceně, a proto bývá započten na následnou úhradu kupní ceny.

Při podpisu rezervační smlouvy tedy stojí na jedné straně zájemce jakožto potencionální kupující a na druhé straně buď nejčastěji přímo vlastník dané nemovitosti, nebo někdo jiný, kdo je oprávněný k nakládání s nemovitostí, anebo také jím zplnomocněný zástupce realitní kanceláře, či přímo realitní kancelář.

Předmět závazku takové rezervační smlouvy se bude případ od případu lišit, a to zejména v povaze účelu úplaty, která může být protiplněním nezávazné rezervace, poplatkem realitní kanceláři, nebo třeba stvrzením závazku.

Rozdíl mezi rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí

Strany kupní smlouvy mohou také uzavřít rezervační smlouvu, která bude obsahově jiným zákonným smluvním typem, a to sice smlouvou o smlouvě budoucí. Taková smlouva se dle základních zásad soukromého práva posoudí dle obsahu právního jednání, nikoliv dle jeho označení. Jinými slovy bude posuzována jako smlouva o smlouvě budoucí, při které ale vzniká narozdíl od smlouvy rezervační přímo povinnost dané smluvní strany kupní smlouvu uzavřít.

S ohledem na absenci zákonné úpravy nelze rezervační smlouvu považovat za pouze úplatnou, naopak si ji lze sjednat rovněž bezúplatně. Nicméně úplatnost v praxi převažuje. Povaha rezervačního poplatku se bude vždy posuzovat dle jeho obsahu uvedeném ve smlouvě, nehledě na označení stran.

Rezervačním poplatkem se rozumí plnění zájemce za to, že po určitou dobu bude nabídka koupě nemovitosti vyhrazena pouze jemu a že druhá strana po tuto dobu nemovitost nezcizí ani nenabídne jiné osobě. Nejčastějším účelem rezervačního poplatku je utvrzovací nebo zálohová funkce.

Funkce rezervačního poplatku

V prvním případě plní rezervační poplatek funkci zálohy. U zálohy narozdíl od rezervačního poplatku platí, že pokud smlouva není uzavřena, stává se plnění bezdůvodným obohacením a smluvní strana má povinnost tuto zálohu vrátit zpět druhé smluvní straně.

V druhém případě půjde o pojetí rezervačního poplatku jako paušalizované náhrady škody v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy, ačkoliv byla po určenou dobu nabídka zájemci vyhrazena. Obsahově tedy bude povaha podobná s utvrzovací smluvní pokutou.

Již v rezervační smlouvě bývá někdy uvedeno ustanovení, že kupující je seznámen se stavem nemovitosti, a to skutečným i právním, a akceptuje ho. Tomuto ustanovení je vhodné se vyhnout, neboť se uvádí až v samotné kupní smlouvě.

Standardně tak bývají tato ustanovení až součástí kupní smlouvy, kdy prodávající prohlašuje, že předmět koupě není nikterak zatížen (např. nájemní smlouvou, zástavním právem) a toto jeho prohlášení je zajištěno smluvní pokutou. Jestliže se ukáže takové prohlášení jako nepravdivé, vzniká kupujícímu nárok na stanovenou smluvní pokutu. V případě, že je sjednána i možnost odstoupení od kupní smlouvy, může kupující od takové smlouvy dokonce odstoupit.

Zástavní práva, věcná břemena a podobná zatížení bývají na rozdíl od nájemních vztahů zapsána ve veřejném seznamu v katastru nemovitostí, proto je vhodné před uzavřením jakékoliv smlouvy nemovitost prověřit a případně vše ošetřit v kupní smlouvě.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay