Téma: Ekonomická správa bytového domu

Plánování

Plánování finančních prostředků je zapotřebí pro každý typ vlastnictví nemovitosti. Každý vlastník bytového domu musí umět dlouhodobě plánovat finanční prostředky, které bude třeba vynaložit na správu a provoz bytového domu.

Z časového pohledu lze rozlišit mezi plánováním dlouhodobých a krátkodobých finančních potřeb, tedy mezi dlouhodobým a krátkodobým finančním plánem. Dlouhodobé finanční prostředky budou krýt potřeby dlouhodobě plánovaných oprav bytového domu, krátkodobé finanční prostředky budou sloužit k úhradě všeho ostatního.

Z hlediska povahy zdrojů můžeme rozlišovat vlastní a cizí zdroje, kam budou patřit úvěry a půjčky třetích osob (bank, stavebních spořitelen, ale také státních fondů) a dotace na opravy či energetická opatření bytových domů.

V případě společenství vlastníků jednotek a bytového družstva budou finanční prostředky členů bytové korporace sloužit k úhradě vynaložených nákladů na opravy, údržbu a provoz bytového domu a pozemku. V případě ostatních vlastníků budou obsahovat i výnos vlastníka nemovitosti.

Typické náklady spojené se správou a provozem bytového domu:

1.      náklady na opravy a modernizace,

2.      náklady na běžnou údržbu,

3.      pojištění,

4.      odměna osoby odpovědné za správu domu a pozemku.

5.      odměna osoby pověřené některými činnostmi správy domu a pozemku,

6.      provozní či organizační náklady.

Plánovány budou i náklady spojené s plněním spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v bytovém domě (službami). Z hlediska právní úpravy budou pro všechny typy vlastnictví bytového domu platit jednotná pravidla obsažená především v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách), ve znění pozdějších předpisů.

Z hlediska druhů služeb lze rozlišit ty, které se spotřebovávají:

1. ve společných částech domu, především:

1.2.úklid,

1.3.osvětlení,

1.4.odvoz komunálního odpadu,

1.5.provoz výtahu,

1.6.ostraha či recepce,

1.7.příjem rozhlasového a televizního signálu,

1.8.provoz a čištění komínů;

2. v bytových a nebytových prostorách:

2.1. dodávka tepla,

2.2. poskytování teplé vody,

2.3. dodávka studené vody a

2.4. odvádění odpadních vod.

Pravidla pro poskytovatele a příjemce služeb stanoví zmíněný zákon o službách. Zajímavostí jistě je, že vlastník bytové jednotky může být současně v postavení příjemce služeb (tím je vždy) a v případě, že bytovou jednotku pronajímá třetí osobě, pak je i v postavení poskytovatele služeb vůči jejich příjemci, jímž je v tomto případě právě nájemce bytové jednotky.

Samostatnou agendou je stanovení nájemného, respektive příspěvků na správu domu a pozemku v případě společenství vlastníků jednotek a záloh na služby, zpravidla vše v měsíční periodě. Evidence jednotlivých (měsíčních) plateb a jejich vymáhání je důležitou součástí ekonomické správy bytového domu.

U společenství vlastníků jednotek je třeba nezapomenout, že o hlavní rozhodnutí ekonomické povahy činí vlastníci jednotek společně v rámci shromáždění.

Patří sem:

1. schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

2. schválení druhů služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

ale také třeba:

3. rozhodování o výši odměny pro členy volených orgánů,

4. udělování souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

5. udělování souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

6. udělování souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, nebo

7. ujednání o ceně za služby osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku,

(to vše viz § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).

Z daňových povinností musí vlastník nemovitosti hradit daň z nemovitosti, při pořízení nemovitosti pak jednorázovou daň z nabytí nemovitosti. S vlastnictvím nemovitosti, resp. s jejím provozováním a ekonomickou správou může pro vlastníka či spoluvlastníky nemovitosti vyplývat povinnost podání přiznání k dani z příjmu.

Ekonomická správa bytového domu by jistě zasluhovala podobně jako další disciplíny správy bytového domu daleko hlubší pohled z pohledu jednotlivých typů vlastnictví bytových domů. K tomu je možné podle zájmu návštěvníků webových stránek věnovat v budoucnu podrobnější pozornost. Takto je v závěru asi možné konstatovat, že ekonomická správa (evidence plateb, vyúčtování, vedení účetnictví a zpracování daňové agendy) patří k těm částem správy bytového domu, které bývají pro svou složitost nejčastěji svěřovány třetím osobám, tzv. „operativním“ správcům.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB