9. února 2023

Téma: Ekonomická správa bytového domu

K ekonomické správě bytového domu patří finanční plánování spojené se správou a provozem bytového domu, předpis a evidence nájemného či příspěvků na správu domu a pozemku a záloh za služby jednotlivých uživatelů (nájemců či vlastníků), jejich vyúčtování, vypořádání přeplatků a vymáhání nedoplatků, vedení účetnictví a daňové agendy, zpracování příslušných výkazů a přehledů.

Plánování

Plánování finančních prostředků je zapotřebí pro každý typ vlastnictví nemovitosti. Každý vlastník bytového domu musí umět dlouhodobě plánovat finanční prostředky, které bude třeba vynaložit na správu a provoz bytového domu.

Z časového pohledu lze rozlišit mezi plánováním dlouhodobých a krátkodobých finančních potřeb, tedy mezi dlouhodobým a krátkodobým finančním plánem. Dlouhodobé finanční prostředky budou krýt potřeby dlouhodobě plánovaných oprav bytového domu, krátkodobé finanční prostředky budou sloužit k úhradě všeho ostatního.

Z hlediska povahy zdrojů můžeme rozlišovat vlastní a cizí zdroje, kam budou patřit úvěry a půjčky třetích osob (bank, stavebních spořitelen, ale také státních fondů) a dotace na opravy či energetická opatření bytových domů.

V případě společenství vlastníků jednotek a bytového družstva budou finanční prostředky členů bytové korporace sloužit k úhradě vynaložených nákladů na opravy, údržbu a provoz bytového domu a pozemku. V případě ostatních vlastníků budou obsahovat i výnos vlastníka nemovitosti.

Typické náklady spojené se správou a provozem bytového domu:

1.      náklady na opravy a modernizace,

2.      náklady na běžnou údržbu,

3.      pojištění,

4.      odměna osoby odpovědné za správu domu a pozemku.

5.      odměna osoby pověřené některými činnostmi správy domu a pozemku,

6.      provozní či organizační náklady.

Plánovány budou i náklady spojené s plněním spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v bytovém domě (službami). Z hlediska právní úpravy budou pro všechny typy vlastnictví bytového domu platit jednotná pravidla obsažená především v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách), ve znění pozdějších předpisů.

Z hlediska druhů služeb lze rozlišit ty, které se spotřebovávají:

1. ve společných částech domu, především:

1.2.úklid,

1.3.osvětlení,

1.4.odvoz komunálního odpadu,

1.5.provoz výtahu,

1.6.ostraha či recepce,

1.7.příjem rozhlasového a televizního signálu,

1.8.provoz a čištění komínů;

2. v bytových a nebytových prostorách:

2.1. dodávka tepla,

2.2. poskytování teplé vody,

2.3. dodávka studené vody a

2.4. odvádění odpadních vod.

Pravidla pro poskytovatele a příjemce služeb stanoví zmíněný zákon o službách. Zajímavostí jistě je, že vlastník bytové jednotky může být současně v postavení příjemce služeb (tím je vždy) a v případě, že bytovou jednotku pronajímá třetí osobě, pak je i v postavení poskytovatele služeb vůči jejich příjemci, jímž je v tomto případě právě nájemce bytové jednotky.

Samostatnou agendou je stanovení nájemného, respektive příspěvků na správu domu a pozemku v případě společenství vlastníků jednotek a záloh na služby, zpravidla vše v měsíční periodě. Evidence jednotlivých (měsíčních) plateb a jejich vymáhání je důležitou součástí ekonomické správy bytového domu.

U společenství vlastníků jednotek je třeba nezapomenout, že o hlavní rozhodnutí ekonomické povahy činí vlastníci jednotek společně v rámci shromáždění.

Patří sem:

1. schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

2. schválení druhů služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

ale také třeba:

3. rozhodování o výši odměny pro členy volených orgánů,

4. udělování souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

5. udělování souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

6. udělování souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, nebo

7. ujednání o ceně za služby osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku,

(to vše viz § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).

Z daňových povinností musí vlastník nemovitosti hradit daň z nemovitosti, při pořízení nemovitosti pak jednorázovou daň z nabytí nemovitosti. S vlastnictvím nemovitosti, resp. s jejím provozováním a ekonomickou správou může pro vlastníka či spoluvlastníky nemovitosti vyplývat povinnost podání přiznání k dani z příjmu.

Ekonomická správa bytového domu by jistě zasluhovala podobně jako další disciplíny správy bytového domu daleko hlubší pohled z pohledu jednotlivých typů vlastnictví bytových domů. K tomu je možné podle zájmu návštěvníků webových stránek věnovat v budoucnu podrobnější pozornost. Takto je v závěru asi možné konstatovat, že ekonomická správa (evidence plateb, vyúčtování, vedení účetnictví a zpracování daňové agendy) patří k těm částem správy bytového domu, které bývají pro svou složitost nejčastěji svěřovány třetím osobám, tzv. „operativním“ správcům.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

X