22. července 2024

Téma měsíce: Aktuální otázky nájemního bydlení. Práva a povinnosti pronajímatele bytu

V dnešním článku se zastavíme hned u několika témat spojených s nájemním bydlením. Dozvíte se například, jak je to s právem na nájemné, na úhradu služeb spojených s užíváním bytu či s právem na kontrolu bytu. Ale ani to není zdaleka všechno…

Práva pronajímatele bytu

Právo na nájemné

Základním právem pronajímatele je právo na nájemné. Pronajímatel má nárok na pravidelnou úhradu nájemného ve výši a termínech stanovených nájemní smlouvou. Výše nájemného by měla být sjednána oběma stranami. Pokud nájemní smlouva ustanovení o konkrétní výši nájemného neobsahuje, platí, že pronajímatel má nárok na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Právo na úhradu služeb spojených s užíváním bytu

Vedle nájemného má pronajímatel právo požadovat úhradu za služby spojené s užíváním bytu, jejichž dodávku je pronajímatel povinen dle smlouvy zajistit. Pokud není sjednáno něco jiného, pronajímatel zajišťuje tzv. „nezbytné služby“, tj. dodávku vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávku tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Nájemce je povinen tyto služby hradit v souladu s podmínkami uvedenými v nájemní smlouvě.

Právo na kontrolu bytu

Pronajímatel má právo kontrolovat stav bytu, aby se ujistil, že nájemce byt užívá v souladu s nájemní smlouvou a že nedochází k jeho poškozování. Tato kontrola by měla být prováděna v přiměřených intervalech a po předchozí dohodě s nájemcem, aby nedošlo k narušení soukromí nájemce.

Právo na ukončení nájemního vztahu

Pronajímatel má právo ukončit nájemní vztah výpovědí ze zákonem stanovených důvodů. Mezi tyto důvody patří například hrubé porušování povinností nájemce, nezaplacení nájemného, poškozování bytu nebo užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou. Výpověď musí být písemná a obsahovat výpovědní důvod a výpovědní lhůtu, která zpravidla činí tři měsíce. Obsahem výpovědi musí být i poučení o právu nájemce obrátit se ve lhůtě do dvou měsíců od doručení výpovědi k příslušnému soudu s návrhem na přezkum oprávněnosti výpovědi, jinak je výpověď neplatná.

Právo na náhradu škody

Pokud nájemce způsobí škodu na bytě nebo jeho zařízení, má pronajímatel právo požadovat náhradu této škody. Pronajímatel může uplatnit své právo na náhradu škody jak formou srážky z kauce, kterou nájemce složil při uzavření nájemní smlouvy, tak i soudní cestou, pokud výše kauce nepokryje celou škodu.

Povinnosti pronajímatele bytu

Povinnost předat byt ve způsobilém stavu

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání. To znamená, že byt by měl být čistý, funkční a bez vad, které by bránily jeho užívání k bydlení. Pokud jsou v bytě závady, musí je pronajímatel před předáním bytu odstranit. Není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání, nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká. Znal-li však nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, shora uvedené pravidlo se nepoužije. To platí i v případě, že nájemce stav bytu při uzavření smlouvy neznal, protože si jej neprohlédl, ačkoli ho pronajímatel včas a řádně k prohlídce bytu vyzval.

Povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání

Pronajímatel je povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání po celou dobu trvání nájemního vztahu. To zahrnuje provádění pravidelné údržby a oprav, aby byt zůstal funkční a bezpečný. Pokud byt vyžaduje opravy, které brání jeho řádnému užívání, je pronajímatel povinen tyto opravy zajistit v přiměřené době. Nájemce je povinen byt k zajištění odstranění závad pronajímateli zpřístupnit. V ostatních případech by měl pronajímatel vstupovat do bytu pouze po předchozí dohodě s nájemcem a za jeho účasti, např. při kontrole bytu, zda je užíván v souladu s účelem sjednaným v nájemní smlouvě. Pronajímatel musí respektovat soukromí nájemce a nesmí bez předchozího souhlasu nájemce do bytu vstupovat. Pronajímatel by měl současně informovat nájemce o jakýchkoli změnách, které by mohly ovlivnit kvalitu užívání bytu. To zahrnuje například plánované opravy, změny ve službách spojených s užíváním bytu nebo změny v podmínkách nájemní smlouvy. Informace by měly být poskytnuty v dostatečném předstihu, aby nájemce mohl na tyto změny reagovat.

Povinnost zajistit právní ochranu

Pronajímatel je povinen zajistit, aby nájemce mohl byt užívat nerušeně a aby jeho práva byla chráněna. To zahrnuje ochranu nájemce před neoprávněnými zásahy třetích osob, zajištění funkčnosti bytu a jeho zařízení a ochranu před případnými právními problémy, které by mohly ovlivnit užívání bytu.

Právo na vrácení bytu ve stanoveném stavu

Po skončení nájemního vztahu má pronajímatel právo požadovat, aby byl byt vrácen ve stavu, v jakém byl předán nájemci s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Nájemce by měl zajistit, aby byl byt uklizený a aby bylo opraveno veškeré případné poškození způsobené nájemcem. Pronajímatel má právo požadovat náhradu škody, pokud byt není vrácen ve stanoveném stavu.

Shrnutí

Práva a povinnosti pronajímatele bytu podle občanského zákoníku jsou navrženy tak, aby chránily jak zájmy pronajímatele, tak i práva nájemce. Správné dodržování těchto práv a povinností je klíčové pro udržení korektního nájemního vztahu a předcházení možným sporům a konfliktům. Pronajímatel by měl vždy dbát na to, aby byl byt v dobrém stavu, aby byla dodržována pravidla nájemní smlouvy a aby byla respektována práva nájemce. Na oplátku by měl nájemce plnit své povinnosti, jako je placení nájemného a péče o byt.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay