Téma: Financování bydlení – daně a bydlení

V tomto díle se podívejme na vztah daní a bydlení, resp. zmiňme výčet základních daňových pravidel, jejichž uplatnění souvisí s bydlením, nabytím či provozem nemovitosti.

Daň z nabytí nemovité věci

Zřejmě první daní, se kterou se mohl setkat pouze ten, kdo kupoval nemovitost (byt či rodinný dům), byla do nedávné doby daň z nabytí nemovité věci (dříve také pod názvem daň z převodu nemovitosti). Právní úpravu této daně obsahovalo zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí byl poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad.

Ke dni zpracování tohoto textu však Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky schválila vládní návrh zákona, kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují se další související právní předpisy. Tato novela se tak dotkne i dalších daňových pravidel, jak si ukážeme dále v tomto článku.

V případě daně z nabytí nemovitosti by důsledkem přijetí zmíněného návrhu mělo být její zrušení. Návrh předpokládá, že rozhodným datem pro neuplatnění daňové povinnosti bude 31. březen 2020 jako lhůta pro povinnost podání daňového přiznání. Dá se tedy předpokládat, že daň již nebude muset přiznávat ten, jehož vklad vlastnického práva byl s ohledem na výše uvedené proveden po 1. prosinci 2019 (při provedení vkladu vlastnického práva po 1. prosinci totiž končí lhůta pro podání daňového přiznání právě 31. března 2020).

Daň z nemovité věci

Právní úpravu daně obsahuje zákon České národní rady č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Zmíním jen několik základních poznámek a zvláštností této daně. Rozhodným stavem vlastnictví nemovitých věcí je 1. leden příslušného kalendářního roku, přičemž daňové přiznání se podává vždy do 31. ledna příslušného kalendářního roku. Splatnost daně je standardně do 31. května příslušného kalendářního roku s tím, že platí, že vychází-li tento den na víkend, pak je posledním dnem pro úhradu daně následující pondělí. To vše platí, nepřesáhne-li roční daň z nemovitých věcí částku 5000 Kč, jinak pak je možno platit ve dvou splátkách do 31. května, resp. 30. listopadu příslušného zdaňovacího období.

Daňové přiznání se podává v případech, kdy došlo k nabytí či naopak pozbytí nemovité věci (její koupě či prodej), ale také v případech, kdy došlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Daní z nemovitostí se nemusí zabývat nájemci včetně nájemců družstevních bytů (členů bytových družstev), kde je poplatníkem této daně samo bytové družstvo jako vlastník nemovitosti (bytového domu či jednotky). Naopak pro vlastníky jednotek platí, že se na ně povinnost podat daňové přiznání vztahuje podle podílu na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku.

Daň z příjmů

Úpravu této daně lze najít v zákoně České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Hlavním dělením je podle subjektu poplatníka daně na fyzické a právnické osoby. Z obou kategoriích se bude daň z příjmu týkat především těch, kterým plyne příjem z prodeje nemovitosti (rodinného domu či bytové jednotky) nebo jejich pronájmu či podnájmu.

V případě fyzických osob platí, že je od daně osvobozen:

1. Příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, měl-li v nich prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let nebo kratší dobu a současně použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. V případě manželů pak stačí, splní-li podmínky jeden z nich.
2. Příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, který není osvobozen z důvodů výše uvedených v odst. 1, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let. Tato lhůta se má shora zmíněnou projednávanou novelou daňových předpisů prodloužit na 10 let (původně byl zvažován i patnáctiletý test).

Další podmínky k oběma zmíněným pravidlům viz § 4 odst. 1 písm. a) a b) citovaného zákona o daních z příjmů.

Úpravu pravidel zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů obsahuje § 9 zákona o daních z příjmů.

Pro právnické osoby obecně platí, že jsou u nich předmětem daně příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li zákonem o daních z příjmů stanoveno jinak (viz § 18 odst. 1).

Předmětem daně z příjmu naopak nejsou u společenství vlastníků jednotek položky vyjmenované v § 18 odst. 2 písm. f – dotace, příspěvky od vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor (za služby) a pojistné plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek.

Další výhodou daňového poplatníka je možnost odečíst si ze základu daně částku, která se rovná:

1. úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření,
2. úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů,
3. jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo pro účely nájmu,

Bližší podmínky viz § 15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů, kde je mimo jiné stanoveno, co se rozumí bytovými potřebami, podmínky užití k trvalému bydlení či do kdy musí být na pozemku zahájena výstavba bytového či rodinného domu, resp. jednotky. Důležitým limitem je, že dnes lze daňový základ snížit úhrnem o nejvýše 300 000 Kč.

Do třetice musím i v této souvislosti připomenout aktuálně projednávanou novelu daňových předpisů, která původně předpokládala zrušení možnosti snížení daňového základu. Výsledný návrh novely z Poslanecké sněmovny nakonec obsahuje jen snížení celkové částky, o kterou bude možné snížit z výše uvedených důvodů základ daně, a to na 150 000 Kč.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay