23. října 2020

Téma: Financování bydlení – hypoteční úvěr

V současné době jde asi o jeden ze dvou nejznámějších způsobů bydlení. Na zkratku „prodám byt do OV“ velmi pravděpodobně narazí každý, kdo se bude jen trochu zajímat o vlastní bydlení. A co sama zkratka znamená? „Byt v OV“ je označením pro byt, který je v osobním vlastnictví prodávajícího. Tím nutně nemusí být fyzická osoba, ale nepředbíhejme. Z právního pohledu je jistě třeba poznamenat, že současné právo pojem „osobní vlastnictví“ nezná, nicméně pro praxi je třeba s používáním této zkratky počítat. Pojďme si alespoň v základu projít způsob, jak si poradit s financováním koupě bytu do vlastnictví.

Pro samotnou koupi bytové jednotky (tou bude byt nejčastěji) lze využít hned několika finančních zdrojů, případně jejich kombinace. Především to jsou vlastní zdroje, tedy úspory, které samozřejmě nemusí být jen kupujícího, ale i příspěvkem například od rodičů. Je-li však s takovou výpomocí spojena povinnost kupujícího prostředky vrátit, pak se již jedná o cizí zdroj, tj. půjčku, podobně jako by tomu bylo od standardních poskytovatelů půjček či úvěrů. V těchto případech je třeba velmi pečlivě zkoumat podmínky, s nimiž jsou půjčka či úvěr spojeny.

Standardními poskytovateli úvěrů jsou banky (hypoteční úvěr) a stavební spořitelny (úvěr ze stavebního spoření). Hypoteční úvěr je častějším způsobem financování pořízení bydlení, protože cena nemovitosti bude často vyšší, naopak úvěr ze stavební spořitelny je často využíván ke stavebním úpravám či k vybavení bytu. Základním principem hypotečního úvěru je, že je jako záruka jeho řádného splácení zastavena financovaná či jiná nemovitost, u úvěru ze stavebního spoření tomu tak být do určitého limitu nemusí, avšak zastavení nemovitosti má vliv na úvěrové podmínky. V obou případech však bude poskytovatel úvěru (úvěrový věřitel) zkoumat postavení příjemce úvěru (úvěrového dlužníka). Tomuto procesu se v bankovním světě říká scoring.

K tomu mají standardně sloužit především limity úvěrových ukazatelů pro posuzování žádostí o hypoteční úvěry stanovené Českou národní bankou (ČNB). Ta však provedla hned dvě vlny jejich úprav, takže aktuální stav je následující:

  1. Ukazatel LTV (loan to value), kterým je hodnocení výše hypotečního úvěru ve vztahu k hodnotě zastavované nemovitosti. V souvislosti s Covid-19 byl tento parametr zvýšen od 1. dubna 2020 z 80 na 90 procent, a navíc mohou banky uplatnit u 5 % výjimku i s vyšším ukazatelem.
  2. Ukazatel DSTI (debt service to income), který určuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu vynaloží žadatel na splátky celkového dluhu. Od 1. dubna 2020 byl tento parametr zvýšen na 50 % z původních 45 % a v dalším kroku od 18. června 2020 dokonce úplně zrušen.
  3. Ukazatel DTI (debt to income) určuje poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr, přičemž jeho základním nastavením byla nepřekročitelnost výše dluhu (úvěru) devítinásobku ročního čistého příjmu domácnosti. Tento parametr však byl s účinností od 1. dubna 2020 bankovní radou ČNB zrušen.

V současné době je tak zbytečné sledovat původně nastavené parametry pro hodnocení žadatele o hypoteční úvěr. Jediným kritériem zůstává, že by výše úvěru neměla v zásadě překročit 90 % hodnoty kupovaného bytu. Odhad ceny nemovitosti si pořizuje hypoteční banka, zpravidla prostřednictví svých bankovních odhadců.

Hodnocení hypotečního úvěru je pro jeho příjemce podstatné z několika hledisek:

  1. Úroková sazba (= cena půjčovaných peněz), jejíž výše je udávána ve formátu roční úrokové sazby (s označením „p.a.“ čili per annum neboli za rok).
  2. Fixace úrokové sazby, kterou je neměnnost úrokové sazby po určenou dobu (zpravidla 1 či více let). Blížící se výročí úrokové sazby, tedy konec fixačního období, bývá spojen se změnou výše úrokové sazby podle situace na trhu a je současně možností i pro dlužníka vyjednat nově úpravu parametrů hypotečního úvěru, případně změnit poskytovatele úvěru (tzv. refinancování hypotečního úvěru). To však bývá spojeno s dalšími vedlejšími náklady, a proto je třeba věnovat úvaze o délce fixace úrokové sazby velkou pozornost. Neměnnost úrokové sazby znamená neměnnost výše měsíční splátky, a tudíž i jistotu pro dlužníka, který může lépe naplánovat svůj rozpočet. Důležité je to z toho pohledu, aby si každý mohl zvážit i dobu, ve které hypoteční úvěr sjednává, konkrétní podmínky na trhu (cenu peněz pro banky), a především odhad příštího vývoje ekonomiky. V zásadě platí, že v případě očekávání růstu úrokových sazeb je lepší fixovat na delší období a naopak.
  3. Splatnost úvěru je doba, ve které bude třeba splatit úvěrovou jistinu, tedy celou výši půjčených peněz, a k tomu samozřejmě i úroky. Standardně se délka splatnosti u hypotečních úvěru pohybuje od 5 do 30 let, ale jsou možné i výjimky. Délka splatnosti má pochopitelně přímý vliv na výši měsíční splátky.

Při sjednání hypotečního úvěru je samozřejmě potřeba věnovat pozornost i dalším podmínkám, jako jsou možnost mimořádné splátky (s navýšením či bez navýšení nákladů), poplatky za vedení účtu nebo nutnost pojištění úvěrované bytové jednotky. Pojištění lze řešit buď vinkulací pojistného plnění (bytová jednotka již totiž bývá pojištěna prostřednictvím společenství vlastníků jednotek), nebo uzavření samostatné pojistné smlouvy podle podmínek dané banky.

Ambicí tohoto článku bylo poukázat jen na hlavní body financování koupě bytové jednotky. Pro případ využití cizích (úvěrových) zdrojů je na závěr potřeba doporučit zvážení více nabídek a nebát se poradit s odborníkem či osobou, v níž máte důvěru, že svými schopnostmi dokáže vyhodnotit dosažení optimálních parametrů pro vaše potřeby.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X