27. ledna 2023

Téma: Financování bydlení – nájemní bydlení

Nájemní bydlení je svou povahou pro velkou skupinu těch, kteří řeší bydlení, nejjednodušší cestou k bydlení právě z pohledu finanční náročnosti pořízení takového bydlení. Principem je sjednání nájemní smlouvy, kde na straně pronajímatele mohou vystupovat různé osoby – právnické či fyzické.

Mezi právnickými budou převažovat obce nebo společnosti, které se profesionálně zabývají nájemním bydlením. Pohříchu však právě nájemní bydlení nebylo v České republice v posledních třech desetiletích podporovanou formou bydlení, a tak se jedná spíše o pomalu se rozvíjející sektor (obce velkou část svého původního bytového fondu privatizovaly a investorů do nájemního bydlení je výrazně méně ve srovnání s řadou evropských států). Rychlost rozvoje nájemního bydlení je také úměrná skutečnosti, že stále větší skupina osob na vlastní bydlení nedosáhne z důvodů stále rostoucích cen novostaveb i starších nemovitostí.

Z řad fyzických osob – pronajímatelů – půjde nejčastěji jednak o vlastníky celých nájemních domů (získaných často v rámci restitučních řízení) nebo jednotlivce, kteří si pořídili více bytů či bytových jednotek za účelem jejich dalšího pronájmu či podnájmu (v případě družstevních bytů).

Největší výhodou nájemního bydlení je skutečnost, že se nájemce nemusí starat o získání hypotečního úvěru s potřebou zajištění dostatečného množství vlastních finančních prostředků nebo o zajištění vlastních zdrojů pro vstup do bytového družstva. Právě tato skutečnost bývá nejčastější příčinou, proč ten, kdo řeší své bydlení, zvolí nájemní formu bydlení.

Nevýhodou nájemního bydlení totiž bývají zpravidla vyšší měsíční náklady bydlení, protože nájemné zpravidla obsahuje i zisk pronajímatele. Často se uvádí, že nájemní bydlení představuje flexibilnější formu bydlení, která umožňuje nájemci investovat vlastní prostředky jiným směrem, do svého vzdělání či cestování apod. Ačkoliv tyto úvahy nejsou předmětem čistě ekonomického pohledu na financování pořízení bydlení, neodpustím si poznamenat, že investice do vlastního bydlení (ať již přímé vlastnictví nemovitosti, nebo prostřednictvím bytového družstva) je současně jednou z forem investování, které zatím přineslo ve většině lokalit v uplynulých třiceti letech spíše zhodnocení vkladu investorům. Přitom sjednání nájemní smlouvy, resp. ukončení nájmu, je jen o málo jednodušší než převod družstevního podílu. Složitější může být prodej nemovitosti, ale i tam je možné využít služeb odborníků, kteří s tím mohou pomoci i ve složitějších situacích.

Náklady na plnění spojená s užíváním bytu (na služby) jsou naopak srovnatelné ve všech formách a více souvisí s konkrétními podmínkami provozu a správy bytového domu. Při výběru nájemního bydlení je třeba těmto věcem věnovat větší pozornost. Je zajisté možné využívat luxusu recepce či denní ostrahy, společných prostor k relaxaci či společenským setkáním, ale náklady spojené se zajištěním takových služeb musí unést nájemci takové rezidence. To pak samozřejmě může představovat významný zásek do peněženky nájemce. Ale to samé bude platit, pokud se pro podobná řešení rozhodne společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo.

Zde však musím upozornit na skutečnost, že nájemné má obsahovat i náklady spojené s opravami a údržbou nemovitosti (tzv. fond oprav), se správou bytového domu či jeho pojištěním. Zdá se to jako samozřejmost, ale praxe sjednaných nájemních podmínek často tato pravidla ignoruje, a tak vedle nájemného bývá nájemcům předepisován pronajímateli k úhradě i fond oprav či jiné náklady na správu bytového domu.

Právní úpravu nájemního bydlení obsahuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), a to v části §§ 2235 až 2301. S nájemním bydlení je spojena povinnost hradit nájemné. Samotný vznik nájemního práva může být ze strany pronajímatele podmíněn složením peněžité jistoty (kauce) pro případy nezaplacení nájemného či splnění jiných povinností vyplývajících z nájmu, nebo ujednáním o smluvní pokutě pro případy porušení zmíněných povinností. V těchto případech však nesmí v souhrnu sjednaná výše peněžité jistoty a smluvní pokuty přesáhnout trojnásobek měsíční výše nájemného. Přitom se také často zapomíná na skutečnost, že je při skončení nájmu pronajímatel povinen vrátit jistotu nájemci při započtení případného dlužného nájemného, a dokonce, že má nájemce právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (viz § 2254 OZ).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X