27. ledna 2023

Téma: Financování družstevní bytové výstavby

Staví se jednak v rámci tzv. velkých bytových družstev, kde se byty stávají jejich vlastnictvím, a zájemci o jejich přidělení jsou novými členy těchto velkých družstev. Druhou skupinu tvoří výstavba bytových domů či koupě bytových jednotek speciálně založenými bytovými družstvy, jejichž členy se stávají zájemci o takové družstevní byty.

Základní princip financování vstupu do bytového družstva je obdobný – zájemce o členství v bytovém družstvu a o přidělení konkrétního družstevního bytu (případně jiné prostory) do užívání musí uhradit ze svých zdrojů 25 až 30 % pořizovacích nákladů vybraného bytu a/nebo jiné prostory (nejčastěji jsou to sklep nebo komora, garáž či parkovací stání). Na úhradu zbývající části pořizovací ceny si bere úvěr bytové družstvo.

Na splácení úvěru bytového družstva se následně podílí člen bytového družstva, a to ve výši odpovídající poměru pořizovací ceny přiděleného bytu a/nebo jiné prostory vůči celkové pořizovací ceně všech bytů a jiných prostor. I u družstevních bytů totiž obvykle platí, že čím menší je byt, tím vyšší je jeho cena a opačně. Svou roli však hraje pochopitelně i skutečnost, zda člen družstva neuhradil větší část svého podílu z vlastních zdrojů, tedy více než zmíněných 25 až 30 %. Většina družstevních projektů nové výstavby totiž takovou možnost běžně nabízí. Platí tedy jednoduché pravidlo – čím více uhradí člen družstva ze svých zdrojů, tím menší bude jeho podíl na úvěru družstva.

Splácení úvěru bytového družstva se děje postupně prostřednictvím tzv. anuitních splátek. Anuitní splátka družstva je neměnná po dobu, po kterou je sjednána pevná úroková sazba (tzv. fixace úrokové sazby). Takovým obdobím bývá zpravidla 5 let.

Na úhradě anuitní splátky se podílí člen družstva prostřednictvím měsíčního předpisu úhrad (nájemného). Důležité je, že tato část nákladů vzniká členovi družstva až po předání bytu do jeho užívání. Do té doby bývá zavázán pouze k úhradě svého podílu na nákladech bytového družstva vzniklých do doby převzetí stavby. Může jít o náklady související se zajištěním úvěru a rezervací budoucí úrokové sazby, pořízením odhadů či posudků pro financující banku či pro zřízení zástavního práva, o právní či notářské služby, případně o náklady související s organizací členské schůze.

Velkou výhodou této formy pořízení bydlení je skutečnost, že zájemce o členství v bytovém družstvu nemusí dokládat své příjmy či majetek a také není nijak věkově omezen. Musí však sám počítat s tím, že v případě nedodržení společně odsouhlasených pravidel pro úhradu budoucích nákladů bydlení, bude sám v krajním případě vystaven možnosti vyloučení z bytového družstva. I z tohoto důvodu sama bytová družstva většinou dopředu prověřují bonitu zájemce o členství v družstvu, hlavně jeho budoucí schopnost dostát všem svým závazkům v podobě úhrady jeho podílu na ročních nákladech bytového družstva formou nájemného a předepsaných měsíčních záloh.

Řešení mají bytová družstva i pro ty, kteří nemají dostatečné úspory pro pokrytí nákladů spojených se vstupem do bytového družstva (uvedených 25 až 30 % pořizovací ceny bytu). Pro ně je pak nejlepším řešením doplnit chybějící zdroje např. úvěrem ze stavebního spoření. Takové řešení nejvíce volí mladší lidé či mladé rodiny, pro něž jsou chybějící úspory nejčastějším problémem dostupnosti bydlení. Pozor je třeba si dát na jiné typy půjček či úvěrů, kde mohou být úrokové sazby vyšší, a tedy budou i vyšší následné náklady se splacením takových závazků.

Důležitou stránkou správného fungování bytových družstev je pak řádné hospodaření a vedení účetnictví. Velkou pomocí je přitom skutečnost, že jsou všechny finanční prostředky bytového družstva soustředěny na účtech financující banky a ta má tak průběžný přehled o vývoji hospodaření bytového družstva. To je povinno dokládat své hospodaření v pravidelných reportech, především pak o vývoji počtu případných dlužníků (v praxi jde výhradně o dlužníky z řad samotných členů bytového družstva), o výši jejich dluhů i o přijatých krocích k vymožení pohledávek. To vše bývá nadto shrnuto i v pravidelných auditech prováděných k tomu oprávněnou osobou.

Pochopitelně nelze zapomínat ani na skutečnost, že se na řízení bytového družstva a kontrole jeho chodu může podílet každý člen družstva. Stačí přitom jen trochu aktivity, nejméně nahlédnout do výročních zpráv a účetní závěrky. Lepší cestou je samozřejmě účast na členských schůzích a vyžadování zpráv o hospodaření bytového družstva. Na členské schůzi se totiž přijímají nejen rozhodnutí o výši jednotlivých záloh, ale hlavně o rozsahu a četnosti jejich zajištění, případně o opatření ke snížení spotřeb energií či o jiných vydáních z prostředků bytového družstva. A na tom by se měli podílet všichni členové bytových družstev.

Malý příklad na závěr

Pořizovací cena družstevního bytu: 4 mil. Kč (s vlastními zdroji); 4 mil. Kč (se staveb. spořením).

Podíl člena družstva (25 %): 1 mil. Kč (s vl. zdroji); 1 mil. Kč (se stavebním spořením, z toho uhrazeno 500 000 Kč z tohoto spoření).

Podíl na úvěru bytového družstva 3 000 000 Kč (v případě vlastních zdrojů i stavebního spoření).

Parametry úvěru

  • úvěr bytového družstva se splatností 25 let a úrokem ve výši 4 % p.a.
  • úvěr stavební spořitelny se splatností 20 let a úrokem ve výši 4,1 % p.a.

Náklady bydlení

Podíl na splátce úvěru bytového družstva:

15 835 Kč (v případě pořízení bytu s vlastními zdroji i ze stavebního spoření)

Splátka úvěru stavební spořitelny:

3 056 Kč

Měsíční předpis nájemného a záloh na služby:

4 000 Kč (v obou případech)

Celkové měsíční náklady bydlení:

19 835 Kč v případě pořízení bytu z vlastních zdrojů

22 891 Kč (v případě stavebního spoření)

Výpočet bude samozřejmě vždy závislý na výši pořizovací ceny bytu a konkrétních parametrech financování bytového družstva. Nákladově je srovnatelný s hypotečním financováním, jehož současnou výhodou je obvykle nižší úrok a možnost odečtení zaplacených úroků z daňového základu. Naproti tomu převod družstevního podílu není daňově zatížen na rozdíl od daně z nabytí nemovitosti u bytu ve vlastnictví.

Družstevní bydlení je však zpravidla výhodnější než tržní pronájem stejného bytu v místě. Je tomu tak hlavně proto, že bytová družstva nevytváří žádný zisk a hlavně se s každou splátkou úvěru bytového družstva zvyšuje hodnota družstevního podílu. A s ním nakládá kdykoliv člen družstva podle svého uvážení a bez potřeby souhlasu bytového družstva.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X