29. ledna 2023

Téma: Hlídejte si nemovitost před podvodníky

I když jde o absurdní představu, může být i nemovitost za určitých okolností právoplatnému vlastníku „ukradena“. Snaha o nápravu vzniklé situace pak může znamenat roky soudních sporů s nejistým výsledkem. Velmi diskutovaným se v tomto kontextu stalo ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku, které v zájmu právní jistoty kupujícího vymezuje, že ten, kdo zakoupí nemovitost v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti, se stává jejím právoplatným vlastníkem.

Za účinnosti předchozí právní úpravy nastaly případy, kdy podvodník na základě zfalšované kupní smlouvy s úředně ověřeným podpisem a zfalšované plné moci od prodávajícího podal návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a katastrální úřad v domnění, že jedná se zmocněncem skutečného vlastníka, převod bez jeho vědomí zapsal. Podvodník se sice dle občanského zákoníku vlastníkem okamžikem zápisu do katastru nestává, stačí však, aby nemovitost prodal napřímo třetí osobě jednající v dobré víře, že kupuje nemovitost od právoplatného vlastníka. Vzhledem k tomu, že se dle občanského zákoníku dobrá víra nabyvatele předpokládá, je pak na skutečném vlastníku nemovitosti, aby před soudem složitě prokazoval, že nabyvatel nejednal v dobré víře a není tak vlastníkem nemovitosti. S vědomím možných problémů, proto občanský zákoník a katastrální zákon přináší instituty, které se mají pokusit zabránit takovým podvodům.

Jednak je katastrální úřad povinen zaslat vlastníku nemovitosti informaci o vyznačení tzv. plomby, tedy informace, že je jeho nemovitost dotčena změnou. Informace o plombě je zasílána poštou na adresu trvalého pobytu, nebo prostřednictvím datové schránky, a pokud vlastník nemovitosti požádá, prostřednictvím sms nebo emailu. Současně si vlastník může na katastru zřídit službu „sledování změn v katastru“, na základě které jsou mu zasílány informace o změnách na jím zvolený kontakt. Jakákoli změna v katastru nemovitostí pak může být povolena až uplynutím 20 denní lhůty od odeslání informace o plombě. To dává skutečnému vlastníku možnost činit právní kroky k zamezení zápisu změny.

Skutečný vlastník nemovitosti, který se dozví, že je v katastru nemovitosti zapsán jako vlastník někdo jiný, může požádat katastr nemovitostí o vyznačení tzv. poznámky spornosti. V okamžiku, kdy je taková poznámka v katastru zapsána, nemůže již být nemovitost další osobou nabyta v dobré víře. Při dodržení zákonem stanovených lhůt působí poznámka spornosti i zpětně proti osobě, která nabyla v mezidobí nemovitost v dobré víře. V případě, kdy katastr zaslal skutečnému vlastníku vyrozumění o vkladu vlastnického práva, je taková lhůta k podání žádosti o vyznačení poznámky 1 měsíc ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Naopak v případě, kdy katastr skutečného vlastníka o zápisu řádně nevyrozuměl, je lhůta k vyznačení poznámky tříletá, přičemž počíná běžet od provedení sporného zápisu. Samotný zápis poznámky spornosti však nestačí, skutečný vlastník musí podat žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti u soudu a její podání doložit katastru ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení žádosti o zápis poznámky spornosti. Pokud se tak nestane, katastr poznámku spornosti bez dalšího vymaže.

I přes zákonnou informační povinnost katastrálních úřadů lze doporučit pravidelnou kontrolu své nemovitosti v katastru. Uvedený článek nemůže postihnout veškerou možnou právní ochranu nemovitosti před krádeží. V případě, že se stanete obětí podobného podvodu, doporučujeme s ohledem na složitosti problematiky neprodleně vyhledat advokáta.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X