27. ledna 2023

Téma: Hospodaření bytového družstva

Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence statutárního orgánu, přičemž je ponecháno na jejich vyhodnocení, zda tak učiní vlastními silami, nebo si k vedení účetnictví zjednají služby třetí osoby (účetní či správní firmy).

V každém případě platí, že za řádné vedení účetnictví jsou odpovědni členové představenstva (případně předseda družstva jako jednočlenný orgán), kteří zodpovídají za případně způsobené škody. I z tohoto pohledu by mělo být výběru osoby, které bude vedení účetnictví svěřeno, věnován náležitý zájem a nemusí se vyplatit v tomto směru upřednostnění parametru ceny takové služby.

Zákonný rámec pravidel hospodaření bytového družstva lze vyčíst z úpravy působnosti členské schůze (§ 656 zákona č. 890/2012 Sb., o obchodních korporacích a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“). Členské schůzi náleží, nestanoví-li stanovy jinak, nebo si jinak nevyhradí sama členská schůze:

  • určit výši odměn členům orgánů družstva, pokud tyto orgány volí a odvolává,
  • schvalovat všechny typy účetních závěrek,
  • schvalovat poskytnutí finanční asistence,
  • rozhodovat o rozdělení zisku nebo úhradě ztráty,
  • rozhodovat o uhrazovací povinnosti,
  • rozhodovat o použití rezervního fondu,
  • rozhodovat o vydání dluhopisů,
  • schvalovat převod nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti družstva,
  • schvalovat smlouvu o dalším členském vkladu a její změnu a zrušení, neurčí-li stanovy, že ji členská schůze neschvaluje,
  • rozhodovat o zrušení družstva s likvidací, včetně rozhodnutí o odměně likvidátora,
  • schvalovat zprávu likvidátora o naložení s likvidačním zůstatkem.

Jak vyplývá z naznačeného rozsahu působnosti členské schůze, některé kompetence se týkají hospodaření bytového družstva přímo, jiné nepřímo (např. převod či zastavení závodu či jeho části)Pro svolání členské schůze platí, že se v případě schvalování řádné účetní závěrky musí jednání konat do šesti měsíců po skončení účetního období, za které je řádná účetní závěrka sestavena. Zpravidla půjde o kalendářní rok, a tedy svolání členské schůze do konce června následujícího kalendářního roku. Schválená účetní závěrka se zveřejňuje v obchodním rejstříku.Současně však platí, že členská schůze musí být svolána bez zbytečného odkladu také:

  • dosáhne-li ztráta družstva výše, že by při jejím uhrazení ze zdrojů družstva neuhrazená ztráta dosáhla výše základního kapitálu nebo to lze s ohledem na všechny okolnosti předpokládat, nebo
  • v případě, že se družstvo dostalo do úpadku nebo do hrozícího úpadku podle jiného právního předpisu.

V bytovém družstvu platí, že stanovy mohou určit povinnost členům družstva přispět na úhradu ztráty družstva, přičemž uhrazovací povinnost musí být určena pro jednotlivé členy družstva stejně a nesmí přesáhnout trojnásobek základního členského vkladu. Výjimku může tvořit uhrazovací povinnost členů představenstva a kontrolní komise, kde je nejvyšší hranicí až desetinásobek základního členského vkladu (§§ 587 a 588 ZOK). Uhrazovací povinnost lze uložit i opakovaně, nebo jen členům, kteří ztrátu družstva způsobili či se na jejím vzniku podstatným způsobem podíleli. Právní úpravu uhrazovací povinnosti členů bytových družstev lze najít v §§ 587 až 594 ZOK a upravena může být i ve stanovách bytového družstva.

Zvláštní kategorií jsou pravidla pro vypořádací podíl, kde pro bytové družstvo platí zvláštní úprava oproti jiným typům družstev. Vypořádací podíl nesmí být nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu. Neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu. Vyplácí se v penězích, zřejmě nelze očekávat, že by v případě bytových družstev bylo stanovami určeno něco jiného (§ 748 ZOK). Splatnost vypořádacího podílu je upravena v § 749 ZOK.

Obecná úprava podílu člena družstva na zisku je v případě bytových družstev opět řešena odlišně od jiných typů družstev (viz § 586 ZOK), kdy zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva (§ 750 ZOK).

Člen bytového družstva má právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu (§ 742 písm. b) ZOK), což je vlastně obdoba příspěvku na správu domu a pozemku u vlastníka jednotky. V nájemném se hradí pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů (§ 744 ZOK).

Vedle nájemného hradí člen družstva nájemce i zálohy na plnění spojená s užíváním bytu a společných částí domu (zálohy na služby). Jejich pravidla jsou obsažena v zákoně č. 67/2013, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějšího předpisu (zákon o službách).

U bytového družstva na rozdíl od společenství vlastníků jednotek je třeba mít na paměti, že současně s převodem družstevního podílu dochází k převodu všech dluhů převádějícího člena družstva vůči družstvu (i naopak) na nového člena družstva (§ 736 odst. 2 ZOK).

Pro bytové družstvo dále platí pravidla omezující hospodaření:

  • zákaz převodu vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a
  • zákaz zastavení nebo jiného zatížení družstevních bytů, nebo budov s družstevními byty nebo pozemků jimi zastavěnými a s nimi věcně souvisejícími, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů.

Souhlasy členů bytového družstva musí mít v obou případech písemnou formu s úředně ověřeným podpisem (§§ 751 a 752 ZOK).

Na závěr je třeba zmínit zvláštní postavení kontrolní komise družstva, která kontroluje veškerou činnost družstva a má oprávnění vyžadovat doložení hospodaření družstva. Vydává písemné stanovisko:

  • ke každé účetní závěrce,
  • k návrhu na rozdělení zisku či úhradě ztráty družstva a
  • k návrhu na rozhodnutí o uhrazovací povinnosti členů družstva.

Obráceně pak platí, že jiné orgány bytového družstva hlásí bez zbytečného odkladu kontrolní komisi všechny skutečnosti, které mohou mít závažný dopad na hospodaření družstva.

 Závěrem lze konstatovat, že bytová družstva patří i přes svou početnost ke skupině subjektů, které prokazují dlouhodobě svou ekonomickou stabilitu a spolehlivost. Jejich výrazným rysem je, že k jejich hlavním cílům nepatří tvorba zisku, nýbrž uspokojení potřeb svých členů, ať již jde o zajištění bydlení či správy bytového domu a pozemku. V mnoha případech jsou to právě („velká“) bytová družstva, která právě v oblasti správy společných částí bytových domů poskytují své služby i společenstvím vlastníků jednotek.

 Ač svou podobou jsou oba typy bytových korporací (bytová družstva a společenství vlastníků jednotek) značně rozdílné, právě způsob hospodaření i společný cíl správy bytového domu jsou do značné míry spojujícími prvky. Výrazným rozdílem je schopnost bytového družstva efektivněji řešit vznik dluhu (konec konců i jiných prohřešků proti společně domluveným pravidlům) člena družstva jeho vyloučením, oproti společenství vlastníků jednotek, kde je takový postup prozatím hodně komplikovaný.

 Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X