22. července 2024

Téma: Jak poměřit síly s kupní smlouvou na nemovitost?

Kupní smlouva je sice jednou z nejpoužívanějších smluv, nicméně málokdo ví, co všechno by měla obsahovat, aby nám ve finále nezbyly jen oči pro pláč. V dnešní části našeho únorového seriálu se proto podrobněji zastavíme u věcí, které by se mohly zdát na první pohled jasné, ovšem v realitě bývá opak pravdou.

Kupní smlouvou se rozumí dvoustranné právní jednání, jehož smluvní strany se označují jako kupující a prodávající. Obsah závazku je takový, že se prodávající zavazuje kupujícímu odevzdat věc, která je předmětem koupě, a zároveň mu umožní k ní nabýt vlastnické právo. Na druhé straně se kupující zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Na co všechno nesmíte při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost zapomenout?

Základní náležitosti

Mezi základní náležitosti kupní smlouvy na nemovitost patří uvedení smluvních stran a předmět koupě. Subjekty uzavírající kupní smlouvu musejí být dostatečně identifikovány, aby bylo katastru nemovitostí zřejmé, kdo je nabyvatelem a kdo převodcem nemovitosti. Identifikace by tak měla obsahovat v případě fyzické osoby jméno, příjmení, rodné číslo, adresu bydliště a v případě právnické osoby název obchodní firmy, sídlo a IČO, případně jednající osobu.

Předmětem koupě je převáděná nemovitost. Správné označení převáděné nemovitosti je naprosto zásadní a klíčovou náležitostí kupní smlouvy. Dopustíme-li se při specifikaci převáděné nemovitosti jakékoliv chyby v psaní, například chybně uvedeme parcelní číslo pozemku, či číslo popisné, může se takový převod hodně prodražit. Při převodu bytových jednotek tak dvojnásobně platí rčení „dvakrát měř, jednou řež“. Součástí převodu bytové jednotky bývá standardně i převod podílu na společných částech budovy, v níž je jednotka vymezená, a příslušný podíl na pozemku, na němž budova stojí. I toto musí být obsahem kupní smlouvy, jinak vlastnické právo u příslušného katastru nemovitostí nelze provést.

Je nutné, aby byla kupní smlouva v písemné formě?

Ano, kupní smlouvu na nemovitost je nutné uzavřít v písemné podobě. Důvodem je větší právní jistota. Nedodržení písemné formy pro převod vlastnického práva k nemovitosti vede k absolutní neplatnosti právního jednání (koupě). Zvýšenou pozornost je třeba věnovat případům, kdy nemovitost prodává či kupuje například více vlastníků nebo v momentě, kdy má být nabývána do společného jmění manželů. Způsob nabytí jednotlivých účastníků musí být z kupní smlouvy a návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu zcela jednoznačný a nepochybný.

Kupní cena a další náležitosti

Další podstatnou náležitostí, kterou lze jen doporučit ujednat, je kupní cena. Vždy je vhodné sjednat konkrétní částku, aby posléze nedošlo ke sporům. K co nejvyšší ochraně kupujícího i prodávajícího je vhodné využít uhrazení kupní ceny prostřednictvím úschovy u advokáta nebo notáře. Rovněž nelze opomenout ani datum uzavření kupní smlouvy, které je sice jedním z formálních úkonů, ale těch nejdůležitějších, protože bez něho by byla smlouva neplatná. Podobně důležitou náležitostí jsou i úředně ověřené podpisy smluvních stran, ty pak musí být na téže listině. Bez úředního ověření nelze nemovitost platně převést.

A co dodat závěrem? V den podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí musí být smlouva nejen platná, ale i účinná. V opačném případě je příslušný katastrální úřad povinen návrh na vklad zamítnout. Z tohoto důvodu lze proto důrazně upozornit na formulaci jakýchkoliv odkládacích podmínek.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay