22. července 2024

Téma: Jak postupovat v případě zjištění vad nemovitých věcí

Každý si při vyslovení spojení vada věci většinou představí nějaký spotřebič, který ze záhadného důvodu přestal fungovat. Stejně jako věci movité však mohou mít vady i věci nemovité. To se tedy týká nejen bytů a domů, ale třeba i pozemků.

Vady nemovitých věcí rozlišujeme podle jejich povahy na faktické a právní. V případě vad faktických je dále dělíme na zjevné a skryté. Co přesně si pod těmito pojmy představit? Například v případě vad faktických zjevných se jedná o rozbité okno, prasklinu ve zdi, zvlněnou podlahu apod. Zjistí-li kupující zjevnou vadu, lze jen doporučit, aby se před podpisem kupní smlouvy nejprve dohodl na jejím odstranění, případně tomu uzpůsobil kupní cenu.

Skryté vady jsou takové, které se nedají odhalit běžnou prohlídkou, ale projeví se až časem. Jsou jimi třeba nefungující topení, když se vada projeví až v zimním období, dále plíseň ve zdi zakryté sádrokartonem, nedostatečná izolace podlahy apod. Jedná se tak o vady, které existovaly již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšly najevo dodatečně.

Proč je důležité, jestli jde o vadu skrytou či zjevnou?

Zjištění, zda se jedná o vadu zjevnou či skrytou, je důležité zejména z hlediska jejího uplatnění vůči prodávajícímu. Za vady zjevné prodávající neodpovídá, jelikož se má za to, že o nich kupující věděl a kupní smlouvu s tím uzavíral. Pokud se jedná o vady skryté, v tomto případě prodávající odpovídá za vady, které měla nemovitá věc v okamžiku převodu na kupujícího.

Pokud se skrytá vada objeví, musí ji dle zákona kupující bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Takové oznámení vady by rozhodně mělo mít písemnou formu. Kupující skrytou vadu popíše a následně doporučeně odešle poštou. Lhůta bez zbytečného odkladu se posuzuje individuálně podle konkrétních okolností jednotlivého případu. Za zachování lhůty k oznámení skryté vady bez zbytečné odkladu se dá určitě považovat předchozí posouzení odborníkem v podobě např. znaleckého posudku.

Zákon rovněž stanovuje i dobu, během níž může kupující skryté vady nemovitosti prodávajícímu vytknout. Jedná-li se o stavby spojené se zemí pevným základem (např. dům či byt), činí doba pět let od nabytí vlastnického práva. Jestliže kupující vytkne prodávajícímu vadu po uběhnutí této doby a prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas, soud kupujícímu práva z vadného plnění nepřizná. Na tuto námitku prodávající ovšem nemá právo, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o níž musel nebo měl prodávající vědět s ohledem na okolnosti v době odevzdání věci. Pokud se ovšem jedná o skryté vady pozemku, zde již platí pouze obecná zákonem stanovená doba dvou let od nabytí vlastnického práva.

Proč je důležité před koupí nemovitosti zkontrolovat katastr nemovitostí?

Naopak právní vady spočívají v existenci práva třetích osob k nemovité věci. Právními vadami jsou např. zástavní právo, exekuce zapsaná na nemovité věci, věcné břemeno váznoucí na nemovité věci, právo stavby, předkupní právo k nemovité věci, nájemní právo, nelegální stavba, nesprávné ohraničení pozemku a jiné. V případě informací evidovaných v katastru nemovitostí se předpokládá jejich správnost a úplnost a bohužel se nelze bránit proti právu, které je zveřejněno v katastru nemovitostí s argumentem, že se o něm prodávající při uzavírání smlouvy nezmínil. Některé z nich, a to např. zástavní právo, exekuce, či věcné břemeno, lze zjistit náhledem do katastru nemovitostí. Jiné, a to např. nájemní právo, však z veřejných rejstříků zjistit nelze.

Kupující může ve výše uvedených případech požadovat odstranění vady, nebo přiměřenou slevu z kupní smlouvy. V případě neodstranitelné vady, která vylučuje nemovitou věc z užívání, může kupující dokonce odstoupit od kupní smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay