21. dubna 2024

Téma: Jak správně sepsat kupní smlouvu na nemovitost a ušetřit si spoustu nervů?

V jednom z předchozích článků jsme si přiblížili všechny základní náležitosti, které by měla obsahovat každá správně sepsaná kupní smlouva, abychom se svým majetkem zbytečně nehazardovali. Dnes se proto zaměříme přímo na její vyhotovení.

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost

Prodej či nákup nemovitosti není radno podceňovat. Proto je vhodné svěřit se do rukou advokáta. Ve většině případů totiž dochází k převodu vlastnického práva u nemovitostí s vyšší pořizovací cenou. Svěříme-li převod nemovitosti do rukou advokáta, můžeme se vyhnout případným problémům.

Proč nestahovat vzory z internetu?

V dnešní elektronické době existuje na internetu spousta vzorů kupních smluv na nemovitost, které mohou jedné či druhé straně zpočátku ušetřit čas i finance. Nicméně se velmi často  stává, že se lidem využití takové smlouvy dost prodraží. Tyto vzory smluv jsou totiž koncipovány obecně, a proto nemohou cílit na všechny situace, které převod nemovitosti přináší. Vyhotovení každé kupní smlouvy vyžaduje naprosto individuální přístup a je nezbytné se zaměřit na unikátnost nemovitosti, pro niž je smlouva sepisována. Je nutné, aby smlouva dostatečně chránila kupujícího před rizikem převzetí závazku (např. zástavy, věcného břemene, či dokonce exekuce), který nechce, a prodávajícího, zejména aby obdržel protiplnění, respektive kupní cenu.

Proč je dobré spolupracovat s vlastním advokátem?

Jednoznačně proto, že kupní smlouva může být sepisována výlučně ve prospěch klienta sepisovatele. Druhá smluvní strana se při nedostatečné obezřetnosti může velmi jednoduše zavázat k nejrůznějším plněním v podobě nepřiměřeně krátkých lhůt a z toho vyplývajících jednostranně nastavených sankcí (smluvní pokuty, úroky z prodlení apod.), či se vzdát svého práva (např. na vrácení plné kupní ceny, nebo smluvní pokuty).

Advokát při revizi kupní smlouvy prověří i právní stav převáděné nemovitosti. Zásadní jsou především právní vady, které váznou na kupované nemovitosti. Těmi se rozumí zejména zástavní práva, věcná břemena či exekuční příkazy. Vady týkající se omezení vlastnického práva s ohledem na práva třetích osob jsou problematické v tom, že váznou na nemovitosti a nejsou nijak spojeny s osobou vlastníka. Jestliže kupující koupí nemovitost, na níž takové omezení vázne, přechází na nabyvatele plynule omezení jako na nového majitele.

Na nemovitosti však mohou váznout i takové závady, které nelze zjistit z veřejných seznamů. Jejich existenci je třeba ověřit u prodávajícího (např. nájemní smlouva), a především náležitě ošetřit v kupní smlouvě (např. ve formě prohlášení zajištěného smluvní pokutou či možností od kupní smlouvy odstoupit).

Závěrem lze proto doporučit, že je vždy třeba ke koupi rodinného domu či bytu za milióny přistupovat k právním jednáním s velkou obezřetností. Lidé často šetří a podepisují smlouvy, které jim předloží developer, realitní kancelář, prodávající, nebo si nedej bože smlouvu stáhnou z internetu. Je třeba si ovšem uvědomit, že smlouva může být napsána jednostranně nebo i vadně. Proto je vhodné investovat do právního zastoupení, kontroly či sepsání advokátem. Investice v řádu několika tisíc korun může v budoucnu ušetřit i milióny, a navíc spoustu stresu.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay