16. září 2021

Téma: Jak uvažovat, když si chceme pořídit bydlení

Vlastnické bydlení (II)

Vlastnické bydlení se v České republice rozvinulo především po roce 1989. Předtím bylo rozšířeno hlavně v podobě vlastnictví rodinných domů, spíše jako venkovské bydlení. S nástupem privatizace státního, městského, podnikového a družstevního bytového fondu se prudce rozšířilo a stalo se v posledních letech dominantní formou bydlení. U převodů družstevních bytů do vlastnictví jeho členů lze pozorovat nejrychlejší průběh ve větších městech (v Praze až 90 % bytů původně vlastněných velkými bytovými družstvy). Výrazně pomaleji pak probíhalo v menších městech a v některých lokalitách dodnes zůstává většina bytů ve vlastnictví bytových družstev.

Vedle privatizace je hlavním motorem vlastnického bydlení nová bytová výstavba. Developerské projekty uplynulých let byly stavěny takřka výlučně jako vlastnické bydlení, ať již šlo o byty, nebo o rodinné domy. Teprve s rostoucí cenou nové výstavby a její nedostupností v posledních letech dochází k většímu rozvoji nájemního bydlení. To do současné doby reprezentovali spíše individuální vlastníci nemovitostí – činžovních nájemních domů nebo jednotlivých investičních bytů.

Při pořízení bydlení do vlastnictví lze zvolit mezi koupí starší nemovitosti, nebo zmíněné novostavby. V obou případech je zapotřebí dobře uvážit, jakou hodnotu za svou investici získám. Hlavním kritériem jsou přitom stavebně technické parametry kupované nemovitosti. U starší zástavby její stav zásadně ovlivní budoucí náklady zamýšlené rekonstrukce či úpravy bytu nebo domu, u novostavby se zpravidla odrazí už v samotné vyšší pořizovací ceně, kterou je však zapotřebí právě proto poměřit s kvalitou provedení stavby.

Ze svých praktických zkušeností vím, co znamená nekvalita a kolik nákladů s sebou nese napravování chyb z vlastní výstavby. Bohužel také vím, že při převzetí nemovitosti nemusí být všechno patrné a zdaleka ne všechno lze odhalit v době záruky. A právě odstraňování horšího provedení stavby pak může sehrát významnou roli při sčítání nákladů bydlení.

Jedním z důležitých faktorů by tak mělo být dobré prověření prodávajícího i stavební firmy, která stojí za výstavbou. Reference z jiných projektů realizovaných developerem jsou nejvhodnější cestou k ověření, jakou kvalitu lze očekávat. I přesto je zapotřebí mít na zřeteli, že je každá stavba jiná, mívá odlišné podmínky výstavby. Také nové materiály a stavební postupy nejsou vždy tím, co je z dlouhodobého hlediska nakonec shledáno jako efektivní ve srovnání s již prověřenými způsoby provádění staveb. K tomu je zapotřebí přičíst zhoršující se řemeslnou kvalitu stavebních prací, což je bohužel dlouhodobý trend.

K podcenění kvality nemovitosti může dojít i v případě koupě starší nemovitosti. Tato cesta je však z větší části řešitelná tím, že si kupující může pozvat odborníka na zhodnocení stavu kupovaného bytu či rodinného domu. I tak je dobré počítat s tím, že odhad nákladů na uvedení nemovitosti do kupujícím zamýšleného stavu bude pravděpodobně vyšší, než vyjde z prvních odhadů potřebné investice.

V případě starších nemovitostí lze v zásadě dobře ohodnotit sociální klima i lokální infrastrukturu. To u nových projektů nebývá tak snadné. Často zůstane jen u slibovaných a později nerealizovaných záměrů výstavby či navýšení potřebných kapacit školek, škol, zdravotnických zařízení, obchodních či jiných služeb. Zdaleka ne vždy je na vině developerská společnost. Rozvoj obce se zkrátka jen zřídka odehrává zcela přesně podle vyhlašovaných záměrů.

U nemovitostí ve starší zástavbě je toto zpravidla lehce ověřitelné již existující vybaveností místa. Určitě se vyplatí se na vybranou nemovitost podívat opakovaně a v jiných časech, ačkoliv právě teď je takové prověřování u řady nemovitostí pro jejich vysokou poptávku prakticky nemožné. Velkou výhodou u starších nemovitostí je pak lepší znalost složení sousedů, hlavně v bezprostředním okolí, i když zde je zapotřebí počítat s jejich budoucí možnou proměnou. U novostaveb je v naprosté většině případů takové ověření téměř nemožné a nejeden kupující by si pak následně opakování koupě zopakoval.

Koupě bytu či rodinného domu přinese určitě o poznání více starostí s pozdějším nakládání s nemovitostí než jejich nájem, kde hlavní starost o stavbu samotnou zůstane na jejím majiteli. Kupní cena tak nemusí být tím hlavním nákladem a je zapotřebí započíst i investici vlastního času, či dokonce práce na dosažení kýžené kvality bydlení. Vše je samozřejmě řešitelné, i výběr z celé řady služeb těch, kteří se umí na nemovitosti dívat s odstupem a profesionálním pohledem. Ale to také něco stojí.

Kupovat nemovitost lze vedle úhrady kupní ceny z vlastních úspor především s pomocí hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření. Oběma formám financování však budou věnovány samostatné kapitoly srpnového seriálu.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X