16. května 2022

Téma: Jak uvažovat, když si chceme pořídit bydlení

Nájemní bydlení (III)

Nájemní bydlení se po dlouhé době dostává do popředí preferencí těch, kteří řeší své bydlení. Promítá se do toho růst pořizovacích cen nemovitostí, které žene ceny stavebních prací i materiálů hodně vysoko, ale také skutečnost, že je ukládání peněz do nemovitostí považováno za bezpečnou investici. Sjednat a následně také ukončit nájem nemovitosti bývá i relativně snazší a rychlejší než koupě bytu či domu. Je ovšem třeba počítat s tím, že i v tomto případě bude zapotřebí věnovat tomu způsobu bydlení nemálo času. Sjednání nájemní smlouvy, resp. ukončení nájmu, je prakticky srovnatelné s převodem družstevního podílu. Složitější může být spíše koupě nemovitosti, ale i tam je možné využít služeb odborníků, kteří s tím mohou pomoci i ve složitějších situacích.

Města a obce na straně jedné nebo společnosti, které se profesionálně zabývají nájemním bydlením, na straně druhé budou nejčastějšími právnickými osobami na straně pronajímatelů bytů. Současný vývoj dává zelenou právě druhé jmenované skupině pronajímatelů. A často za nimi budou stát nejrůznější investiční či penzijní fondy, které pracují na principu dlouhodobého zhodnocování spravovaných finančních prostředků. V současné době tak nakupují právě fondy vybrané novostavby, a to nejen v Praze, za účelem jejich následného dlouhodobého pronajímání.

Mezi fyzickými osobami – pronajímateli bytů – najdeme jednak vlastníky jednoho či více bytů, často označovaných jako „investiční byty“, a pak také vlastníky celých nájemních domů, ať již nově postavených, či získaných v rámci restitučních řízení probíhajícího v nedávné době.

Nájemní bydlení nebylo v České republice v posledních třech desetiletích tolik podporovanou formou bydlení, a tak se jedná spíše o pomalu se rozvíjející sektor (obce velkou část svého původního bytového fondu privatizovaly a investorů do nájemního bydlení je stále výrazně méně ve srovnání s řadou evropských států). Rychlost rozvoje nájemního bydlení je také úměrná skutečnosti, že stále větší skupina osob na vlastní bydlení nedosáhne z důvodů dosud rostoucích cen novostaveb i starších nemovitostí.

Trochu jiný obecný pohled na bydlení pak nabízí zejména mladší generace, která se nechce zavazovat k jakékoliv formě dlouhodobého splácení bytu. Chce si uchovat svou flexibilitu i v otázce bydlení, dokáže preferovat nejrůznější formy sdíleného bydlení a finanční prostředky investuje do jiných oblastí. Je otázkou, nakolik je tento trend ovlivněn také single domácnostmi (domácnostmi jednotlivců) a odkládáním založení rodiny.

Principem nájemního vztahu je sjednání nájemní smlouvy. Její úpravu obsahuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), a to v části §§ 2235 až 2301. S nájemním bydlení je spojena povinnost hradit nájemné. Samotný vznik nájemního práva může být ze strany pronajímatele podmíněn složením peněžité jistoty (kauce) pro případy nezaplacení nájemného či nesplnění jiných povinností vyplývajících z nájmu, nebo ujednáním o smluvní pokutě pro případy porušení zmíněných povinností. V těchto případech však nesmí v souhrnu sjednaná výše peněžité jistoty a smluvní pokuty přesáhnout trojnásobek měsíční výše nájemného. Přitom se také často zapomíná na skutečnost, že je při skončení nájmu pronajímatel povinen vrátit jistotu nájemci při započtení případného dlužného nájemného, a dokonce, že má nájemce právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (viz § 2254 OZ).

Největší výhodou nájemního bydlení je skutečnost, že se nájemce nemusí starat o získání hypotečního úvěru s potřebou zajištění dostatečného množství vlastních finančních prostředků nebo o zajištění vlastních zdrojů pro vstup do bytového družstva. Právě tato skutečnost bývá nejčastější příčinou, proč ten, kdo řeší své bydlení, zvolí nájemní formu bydlení.

Nevýhodou nájemního bydlení bývá zpravidla vyšší měsíční náklad na bydlení, protože nájemné zpravidla obsahuje i zisk pronajímatele. Porovnání skutečných nákladů na bydlení dlouhodobě ukazuje, že vlastnická i družstevní forma bydlení je výhodnější právě o část splátky jistiny hypotečního úvěru či úvěru bytového družstva, kterou se fakticky zvyšuje podíl vlastních prostředků na pořízeném vlastnickém bytě či družstevním podílu.

Náklady na služby jsou naopak srovnatelné ve všech formách a více souvisí s konkrétními podmínkami provozu a správy bytového domu, ale v případě energií a médií spotřebovávaných v bytě také s individuálním chováním nájemce či podnájemce a osob s ním sdílejících domácnost. Při výběru nájemního bydlení se vyplatí těmto věcem věnovat pozornost. Je třeba mít na paměti, že o náklady recepce, bezpečnostní služby či fitness se musí nakonec podělit právě nájemci bytového domu. Ale to samé pochopitelně platí i pro společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo, které se pro takový typ služeb rozhodne.

Na závěr upozorňuji, že nájemné má obsahovat i náklady spojené s opravami a údržbou nemovitosti (tzv. dlouhodobá záloha na opravy či „fond oprav“), se správou bytového domu či jeho pojištěním. Ačkoliv to vypadá jako samozřejmost, praxe sjednaných nájemních podmínek často tato pravidla ignoruje, a tak vedle nájemného bývají předepisovány k úhradě jmenované náklady jako součást předpisu služeb.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X