16. května 2022

Téma: Jak uvažovat, když si chceme pořídit bydlení

Družstevní bydlení (IV)

Spolu se zhoršující se dostupností bydlení a hypotečních úvěrů se stále více pozornost upírá k družstevnímu bydlení. A to reaguje zvyšující se nabídkou nových projektů. Může však skutečně bytové družstevnictví přispět k řešení současné bytové krize? Vždyť se ho přece stejnou měrou dotýkají všechny problémy, se kterými se potýkají všichni velcí i menší developeři, a svou povahou je úvěr bytového družstva tolik podobný hypotečnímu financování… Tak co je na družstevním bydlení a jeho přínosu natolik výjimečné? A mohlo by zájemcům o bydlení nabídnout více než jiné formy bydlení?

Bytové družstevnictví je založeno na principu práva nájmu konkrétního bytu či nebytové prostory (komory, sklepu, garáže či parkovacího místa) odvozeného od družstevního podílu člena družstva. Ten nejčastěji vzniká originálně, tj. při přijetí do nově vznikajícího bytového družstva za účelem výstavby či koupě bytového domu, nebo derivativně převodem již existujícího družstevního podílu na nabyvatele, který jako nový člen bytového družstva vstupuje do práv a povinností převodce družstevního podílu.

U nově zakládaných bytových družstev doporučuji věnovat pozornost tomu, kdo za takovým družstvem stojí. Nejčastěji to bývají větší bytová družstva s letitými zkušenostmi, jejichž působení, postavení i chování v oblasti bydlení lze zpravidla snadno ověřit. Druhou skupinou jsou vybraní developeři či menší investoři, kde je třeba být opatrnější a mít na mysli, že prospěch bytového družstva a jeho členů nemusí být jejich hlavní, a především dlouhodobou motivací.

Jeden ze základních prvků, kterým se družstevní bytová výstavba liší od standardní výstavby bytů s jejich následným prodejem do vlastnictví, je skutečnost, že na bedrech bytového družstva a často tedy na bedrech zakladatelů bytového družstva bude dlouhodobá starost o provoz a správu bytového domu. Tedy nikoliv jen zpravidla dočasná starost o kvalitu stavby limitovaná délkou záruky developerské společnosti.

Tuto skutečnost si zpravidla nejlépe uvědomují právě zakladatelé z řad větších bytových družstev, která mají ambici zůstat v pozici správců nově postavených bytových domů, ale stále více také v pozici těch, kteří si pomáhají a radí členům družstva v nejrůznějších osobních životních situacích, jako jsou ztráta zaměstnání, rodiny, zdraví apod. Jedním ze základů pro úspěšné zvládnutí těchto rolí je dobře postavený bytový dům, který nebude po delší čas vyžadovat zásadnějších investic. Jen dobře realizovaný projekt vytvoří předpoklady ke spokojenosti členů družstva a jen spokojení členové družstva pak budou dobrými partnery bytového družstva, případně jeho zakladatelů.

Druhým faktorem a dnes obzvlášť sledovaným faktorem je nákladnost výstavby bytového domu. Tam, kde samo bytové družstvo nestaví, nýbrž kupuje na klíč jemu postavenou nemovitost, se lze soustředit jen na dodržení sjednaných podmínek koupě bytového domu či bytových jednotek, samozřejmě včetně ceny. A cenu bude možné velmi pravděpodobně vyjednat jen v rámci standardních developerských ceníků, kterou budou obsahovat i zisk developera.

Lépe na tom budou bytová družstva, která se sama pustí do stavby bytového domu. Bude to platit i v případě, že za takovým družstvem bude stát větší bytové družstvo jako jeho zakladatel či organizátor. Je to dáno hlavně tím, že bytová družstva nebyla zakládána za účelem dosahování zisku, nýbrž za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů. A často jsou to právě velká bytová družstva, která stojí za výstavbou, jejímž primárním cílem je nabídnout bydlení např. dětem či rodinným příslušníkům stávajících členů družstva.

V současné době probíhají velmi intenzívní jednání o využití principů bytového družstevnictví ve spolupráci s městy a obcemi. Podobné příklady spolupráce lze najít v mnoha vyspělých zemích nejen v Evropě. Zvažované modely počítají s přímou či nepřímou účastí měst či obcí v zakládaných bytových družstvech.

Přímá účast umožní vedle originálně přijímaných členů družstva, kteří po složení základního a dalšího členského vkladu získají družstevní podíl a s ním spojené právo nájmu družstevního bytu, také existenci „velkého“ člena bytového družstva v podobě města či obce s právem nájmu většího počtu družstevních bytů, ale také s právem podnájmu takových bytů dalším osobám. Uživateli družstevních bytů by se tak stali jak členové družstva – nájemci, tak i podnájemci městských či obecních družstevních bytů, kteří by nemuseli disponovat žádnými vlastními prostředky.

Nepřímá účast spočívá hlavně v podpoře vznikajících družstevních projektů např. umožněním výstavby v režimu práva stavby k pozemku, který by pak nebylo nutné kupovat hned a kupní cena by byla splatná třeba až v okamžiku doplacení úvěru bytového družstva na pořízení stavby samotné. Jinou formou pomoci může být infrastrukturní podpora, což může být zajímavé spíše v menších obcích, kde hraje roli i udržení zájmu obyvatel o setrvání v místě.

Jakkoliv se bytová družstva těšila podpoře státu, měst či obcí, zaměstnavatelů či zaměstnaneckých a profesních spolků, po roce 1989 ležela družstevní bytová výstavba mimo okraj zájmu společnosti. V současné době se i toto mění. Družstevnímu bydlení a družstevní bytové výstavbě se dostalo významného místa ve schválené koncepci Bytové politiky České republiky 2021+.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X