16. května 2022

Téma: Jak uvažovat, když si chceme pořídit bydlení

Rekonstrukce domu či bytu (V)

Velmi obvyklým způsobem pořízení bydlení je koupě starší nemovitosti – rodinného domu či bytu, ale v našem případě také družstevního podílu spojeného s právem nájmu bytu nebo jen prosté uzavření nájemní smlouvy. Se všemi uvedenými kroky je zpravidla spojena potřeba úpravy, opravy či celkové rekonstrukce pořízené nemovitosti, družstevního či jinak pronajatého bytu. U poslední kategorie se očekává, že je vše připraveno pronajímatelem nemovitosti, ale na některé detaily mohou mít obě strany odlišné pohledy. A určitě je třeba nezapomenout na zařízení a vybavení domácnosti, které především v případech koupě starší nemovitosti či družstevního bytu většinou nebývá součástí kupní smlouvy.

Je jasné, že je třeba dopředu velmi dobře promyslet finanční stránku věci. Často se stává, že se odhad budoucích nákladů úpravy rodinného domu či bytu nebo jejich dovybavení ukážou být nedostatečnými a následné navýšení nákladů může způsobit velké komplikace rodinnému či individuálnímu rozpočtu. Aktuálně k tomu přispívají i předem obtížně odhadnutelná dostupnost a cena stavebních materiálů i zařizovacích předmětů. Výsledkem bývají kompromisní úspory či nedokončené úpravy, zejména pak v těch případech, kdy vyřešení bydlení závisí na termínu vázaném na ukončení předchozího bydlení.

Samotná finanční stránka může mít řadu variabilních řešení od úvěru banky či stavební spořitelny přes nejrůznější půjčky až po variabilní nabídky splátek dodavatelům nábytku a dalších nezbytných prvků. Je ovšem potřeba počítat s tím, že ať již bude pro úpravu či vybavení bytu zvolen jakýkoliv způsob financování, přinese navýšení měsíčních výdajů o splátku půjčky.

U koupě družstevního podílu či bytu do vlastnictví lze doporučit ověřit si předem u společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva, zda stačí stávající měsíční zálohy a neplánuje se jejich navýšení spojené například s rekonstrukcí společných částí domu. Vyhnete se tak překvapení v podobě navýšení měsíčního předpisu plateb, klidně i v řádech stokorun. Zatímco rekonstrukci domu či bytu samotného si naplánujete, u rekonstrukce společných částí rozhodne většinový hlas v domě.

Asi si nelze činit iluze o tom, že by každý, kdo si pořizuje bydlení, předem nastudoval právní podmínky, za nichž bude moci s domem či bytem nakládat. Ale zejména u bytu to mohou být hodně limitující faktory, se kterými je na místě se seznámit raději předem. V případě společenství vlastníků jednotek a bytových družstev bývá dobré přečíst si stanovy korporace. Pokud jde o zákonnou úpravy, pak platí:

  1. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) bude:
    • zejména v části „bytového spoluvlastnictví“ (§§ 1158 až 1222) určující pro vztah vlastníka jednotky a společenství vlastníků jednotek, tj. pro případy koupě bytu, a
    • v části „nájem“, a zejména pak v oddíle „nájem bytu a domu“ (§§ 2201 až 2301) rozhodující pro úpravu vztahu pronajímatele a nájemce, což bude platit ve velké míře i pro vztahy v bytovém družstvu;
  2. zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“), upravuje spíše poměry v bytovém družstvu samotném než vztah bytového družstva jako pronajímatele a člena družstva jako nájemce. Ten se bude řídit stanovami bytového družstva a nájemní smlouvou, které musí respektovat obecnou právní úpravu nájemního vztahu, jak je uvedeno v předchozím bodě 1.2.

Občanský zákoník umožňuje vlastníkovi jednotky stavebně upravovat svůj byt, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. A dokonce ukládá vlastníkovi jednotky udržovat jeho byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání (§ 1175 odst. 1 a 2 OZ).

Důležité je pak ustanovení § 1182, které ukládá vlastníkovi jednotky předem oznámit společenství vlastníků jednotek, že budou prováděny stavební úpravy bytu. Současně je vlastník jednotky povinen umožnit osobě odpovědné za správu domu, zpravidla to bude určený člen statutárního orgánu nebo jiná osoba pověřená statutárním orgánem na základě předchozí výzvy ověření, že prováděné stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu.

Jak je vidět, úprava bytu ve vlastnictví má svá pravidla a nelze tedy postupovat bez respektu k nim. Ostatně soužití v bytovém domě přináší celou řadu situací, na které mohou mít dva sousedé rozdílné pohledy. Preventivně předcházet případným konfliktům a napomáhat dobrým sousedským vztahům lze doporučit za všech okolností.

Nejinak je tomu v případě bytového družstva. Pravidla pro stavební úpravu budou obsahovat spíše stanovy bytového družstva. Je dobře si uvědomit, že v tomto případě je vlastníkem bytu bytové družstvu, a tudíž bude zapotřebí si vyžádat k větším stavebním úpravám nejprve souhlasu bytového družstva.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X