20. května 2022

Téma: Jak uvažovat, když si chceme pořídit bydlení

Hypotéka (VII)

Dilema, zda si vzít hypotéku a nemovitost koupit, nebo zda upřednostnit nájem, stálo na počátku úvah převážné většiny těch, kteří řešili či právě řeší své bydlení. Hypoteční úvěr je totiž nejčastějším finančním nástrojem k zaplacení části kupní ceny rodinného domu či bytové jednotky. K tomu lze samozřejmě využít i úvěr ze stavebního spoření, který však nemusí dostačovat, či jiný druh půjčky, který bude mít omezené limity i méně výhodné náklady spojené se splacením půjčky. A pořízení bydlení prostřednictvím bytového družstva je specifická cesta, která je hypotečnímu úvěru asi nejblíže svými náklady, avšak zcela rozdílná konstrukcí vztahů.

Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, nejčastěji právě k té nemovitosti, která je předmětem koupě. Hypoteční úvěr lze zajistit také jinou vhodnou nemovitostí, což se používá právě při pořízení družstevního podílu, kde tedy nejde o koupi družstevního bytu, nýbrž družstevního podílu s právem nájmu bytu ve vlastnictví bytového družstva. V tomto případě tedy nelze za hypoteční úvěr ručit bytem. A podobně je tomu u tzv. amerických hypotečních úvěrů, jejichž principem je neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, který je používán k financování jiných potřeb, než je právě koupě nemovitosti.

Pro získání hypotečního úvěru bude rozhodující vyhodnocení klíčových parametrů. K nim patří především nemovitost, která má být předmětem koupě, zejména její celkový stavebně technický stav a cena, kterou si bude banka ověřovat zpravidla prostřednictvím jí vybraných oceňovatelů. Při koupi nového domu či bytu se velmi často můžete opřít o nabídky samotných developerů, kteří předpřipraví variabilní nabídku konkrétní hypoteční banky. Ti větší pak nabídnout i vlastní hypoteční specialisty, kteří zájemci o koupi nemovitosti pomohou s výběrem.

Dalším důležitým parametrem bude výše vlastních zdrojů, kterými se bude žadatel podílet na zaplacení kupní ceny. Čím vyšší bude podíl žadatele, tím lépe pro získání hypotečního úvěru. Jen výjimečně uspěje žadatel s vlastními zdroji menšími, než je 20 % hodnoty nemovitosti. A nezapomeňte, že půjde o porovnání s hodnotou zástavy, tj. hodnotou nemovitosti určenou bankou respektovaným znalcem, nikoliv cenou sjednanou v kupní smlouvě samotné.

Hned na to navazuje prověření příjmů žadatele. Půjde o souhrn všech částek, které žadatel obdrží na svůj účet krácený o všechny stávající splátky (úvěrů, leasingu, výživného, pojištění atd.). Do příjmů se počítá především čistá mzda, ale také např. příjmy z pronájmů či z podnikatelské činností. Půjde o dva pohledy – jednak o poměr celkového dluhu vůči příjmu a pak také o poměr výše měsíční splátky vůči měsíčnímu příjmu.

Zpravidla největším rozhodnutím žadatele je určení délky fixace úrokové sazby, tj. určení doby, po kterou nedojde ke změně výše měsíční splátky, ale také budou platit omezené podmínky pro předčasnou splátku úvěru. Rozhodnutí bude mít zcela zásadní vliv na stabilitu sjednaných podmínek. Banky zpravidla umožňují volit mezi ročními až desetiletými lhůtami, pro které stanoví odlišné úrokové sazby, které v sobě odráží aktuální cenu peněz na mezibankovním trhu.

V období nižších úrokových sazeb nebo při očekávání jejich déle trvajícího růstu bývá preferováno stabilizování úrokové sazby na co nejdelší dobu, a naopak. Sama úroková sazba bývá stanovena jako roční úroková sazba, kde písmena „p.a.“, která bývají uvedena za procentně vyjádřenou hodnotou, znamenají per annum, tedy ročně.

Měsíční splátka hypotečního úvěru bude anuitního charakteru, kdy se výše splátky po celou dobu fixování úrokové sazby nebude měnit. Obsahuje jednak splátku jistiny, tj. úmor částky, kterou si celkově žadatel od banky vypůjčil, a vedle toho také úroky. Dlužník dá souhlas bance k automatickému inkasu této částky ze svého účtu a současně se zaváže udržovat na svém účtu dostatečnou výši finančních prostředků k úhradě splátky úvěru po dobu jeho splatnosti. Principem anuitního splácení je, že na počátku splácení jsou hrazeny především úroky a v menší míře je umořován samotný dluh. Tento poměr se s postupem času mění ve prospěch zrychlení splácení dluhu.

A závěrem doplňuji právní úpravu, kdy půjčka (od roku 2014 nahrazeno „zápůjčkou“) může být i nepeněžitého plnění, se kterým může, ale nemusí, být spojena úhrada úroku. V případě hypotečního úvěru půjde o peněžité plnění, kde úhrada úroku bude sjednána jako jeden z klíčových parametrů smlouvy. Právní úprava je obsažena v §§ 2390 až 2394 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Úvěr je poskytnutím peněžitého plnění věřitelem dlužníkovi oproti závazku dlužníka vrátit peněžní prostředky a zaplatit úroky. Úprava je obsažena v §§ 2395 až 2400 OZ.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X