16. září 2021

Téma: Jak uvažovat, když si chceme pořídit bydlení

Krok jedna – Úvaha: Chci si pořídit bydlení

Každý etapa novodobé historie přinášela nejrůznější obtíže při shánění bydlení. Před rokem 1989 o bydlení rozhodovaly pořadníky, dlouhodobé pracovní závazky či úvazek ke státní službě, známosti či prostě jen štěstí. Od poslední dekády minulého století se pak příležitosti postupně zúžily na získání hypotéky a koupi vlastního bytu či rodinného domu. Jedno však měly všechny etapy společné – mladí se zpravidla opírali o starší, ať již prostou výměnou bydlení (menšího za větší), dědictvím nebo nejrůznější finanční výpomocí. Pořízení bydlení bylo zkrátka vždy obtížnou disciplínou, jakkoliv se nám může z dnešního pohledu zdát, že právě současné turbulentní dění v bydlení je etapou nejsložitější.

A skutečně tomu může mnohé nasvědčovat. V posledních letech před covidem ceny nových bytů stoupaly a tomu se více či mírněji začaly přizpůsobovat i ceny starších nemovitostí. S nástupem koronaviru leckdo očekával, že v duchu ekonomických krizí bude i cena bydlení klesat nebo nejméně po určitou dobu stagnovat. Nastal však pravý opak. Ceny nemovitostí akcelerují (a už nejenom v Praze či Brně), stavební materiály se zdražují nebo jsou rovnou nedostupné, roste cena práce.

Současně však můžeme sledovat, že neklesá zájem o investice do bytů, ať již nových, či starších, rodinných, ale i rekreačních objektů, zvláště pak těch, u kterých lze předpokládat jejich využití pro trvalé bydlení. A hypoteční trhy hlásí dosažení dalších a dalších překvapivých prvenství v počtu i objemu poskytnutých úvěrů. Tento trend souvisí s tím, že nemovitostní trh je velkou částí obyvatel vnímám jako nejspolehlivější dlouhodobá investice.

Opačná čísla ukazuje nájemní bydlení, byť ta platí v zásadě jen pro Prahu a většinu krajských měst. Nájemné zde pokleslo a současně lze zaznamenat nárůst nabídky nájemních bytů. Prodlužování opatření souvisejících s covidovou pandemií mají přímý dopad hlavně na cestovní ruch, jehož důsledkem je v první řadě výrazné omezení krátkodobého ubytovávání. To přivádí na trh ve střednědobém horizontu nové nájemní byty. Mění se však i trendy bydlení, které mohou být umocněny také novými zkušenostmi v oblasti pracovního trhu (např. práce z domova). Vede to k poznání, že často nemusí být nutností každodenní dojíždění za prací.

Hlavní způsoby bydlení se však nezměnily. Ten, kdo hledá způsob svého bydlení může zvolit mezi základními formami právního vztahu k užívané nemovitosti:

  1. vlastnické bydlení,
  2. nájemní bydlení,
  3. družstevní nájemní bydlení.

Ve všech uvedených formách bydlení dominují individuální domácnosti, které doplňují nejrůznější podoby sdílení domácnosti, vícegenerační bydlení, studentská či seniorská bydlení apod. To do značné míry souvisí se sociálním prostředím, ale stále více také s finančními možnostmi těch, kteří řeší své bydlení. Dostupnost bydlení se totiž jasně zhoršuje. Odpovědí je pak nabídka specificky zaměřených projektů, ať již vlastnického, nájemního, či družstevního formy bydlení pro rozmanité skupiny obyvatel.

Obecně platí, že pro první a třetí formu bydlení bude vždy zapotřebí disponovat vlastními zdroji pro koupi nemovitosti nebo k přijetí do bytového družstva. Půjde o částky od 10 do 25 % pořizovací ceny bytu či rodinného domu. Nemusí přitom jít čistě o vlastní úspory, často lze využít i doplnění půjčkou v rámci širší rodiny nebo třeba ze stavebního spoření. V obou případech však zpravidla půjde také o zvýšení budoucích měsíčních nákladů bydlení při splácení půjčky.

A to je zapotřebí velmi dobře uvážit už na začátku rozhodování. V úvahu je však zapotřebí vzít také skutečnost, že se v obou případech (vlastnického a družstevního) bydlení jedná o investici do vlastní nemovitosti, byť v případě bytového družstva jen zprostředkovaně prostřednictvím družstevního podílu na nemovitosti. S každou zaplacenou měsíční splátkou roste míra splacení pořizovacích nákladů. S tím je spojena možnost vyššího prodeje nemovitosti či družstevního podílu. V obou případech může navíc docházet i ke zhodnocení investice dalším růstem nemovitostního trhu.

Platí, že výsledná cena vlastnického a družstevního bydlení bývá velmi konkurující nájemnímu bydlení, jehož největší výhodou je, že na rozdíl od obou popsaných forem nevyžaduje žádné zásadní úspory při pořizování bydlení. Nájemní bydlení je řešením, které bývá uváděno jako flexibilnější, kdy je lehčí uzavřít a rozvázat nájemní smlouvu než koupit a následně prodat vlastní nemovitost či družstevní podíl. Nájemní bydlení však nemusí vytvářet dlouhodobý vztah k nemovitosti (zpravidla se lépe opouští a mění) a bude méně motivovat k investicím do zvýšení standardu bydlení (než investice do „svého“).

Všem formám se budeme věnovat v následujících kapitolách samostatně. Před volbou formy vlastního bydlení bychom však měli pečlivě zvážit i řadu dalších okolností. Volba lokality může významně ovlivnit pořizovací náklady, ale také zdražit cestu do práce, za vzděláním, kulturou či sportem. Důležité budou i rodinné vztahy či úvahy o založení rodiny, které významně ovlivňují její potřeby. To vše sice nemusí na první pohled souviset s náklady na bydlení přímo, ale přímo to ovlivní výdaje, které budeme muset napříště vynakládat možná každý měsíc.

 Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X