29. října 2020

Téma: Změna vlastnictví nájemního bytu

Určitě se mnohým z vás stalo, že v průběhu trvání vašeho nájemního vztahu se změnil pronajímatel z důvodu změny vlastnictví, ať už je příčinnou jakákoli skutečnost, kterou může být např. úmrtí pronajímatele, prodej, darování či převod spoluvlastnického podílu k bytu.

Co se v takovém případě s nájemním vztahem děje, jaké jsou povinnosti nového pronajímatele při vstupu do nájemního vztahu? Na to vám odpovíme v tomto článku.

Co se děje s nájemním vztahem

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, v ustanovení § 2221 stanoví, že pokud dojde ke změně vlastníka pronajatého bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. Toto pravidlo se však neuplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl, respektive musel o nich vědět.

Oproti situaci popsané výše může nastat také situace kdy dojde pouze k částečné změně vlastnictví. Tedy situace, kdy byt či jiná pronajímaná nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků a pouze některý z nich ze svého spoluvlastnictví vystoupí, ať už ze subjektivních důvodů (prodej, darování), či objektivních důvodů (smrt). Zde je poté třeba rozlišovat, zda dochází ke změně většinového podílu či pouze menšinového, neboť v případě změny většinového podílu se uplatní pravidlo „pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví“, kdežto v případě menšinového podílu toto pravidlo aplikovat nelze. Vysvětleme si tuto situaci na krátkém příkladu.

Kdy při změně vlastnictví nájem zaniká

Zvláštním případem změny vlastníka pronajaté věci by byl případ, kdy se vlastníkem pronajatého bytu stane nájemce, tedy situace, kdy nájemce od svého pronajímatele byt např. odkoupí. V takovém případě jde o splynutí pronajímatele s nájemcem a nájem automaticky ze zákona zanikne.

Povinnosti nového pronajímatele

Nový pronajímatel vstupuje do nájemního vztahu ve stavu, v jakém byl v době změny vlastnictví předmětu nájmu a je vázán úkony předchozího pronajímatele, např. souhlasem ke změnám předmětu nájmu, souhlasem s podnájmem či podanou výpovědí. Pro pronajímatele je závazné i uplatnění práva na slevu z nájemného nebo na prominutí nájemného vůči předchozímu pronajímateli, a to za dobu po změně vlastnictví.

Bylo-li placeno nájemné dopředu, změna vlastnictví předmětu nájmu nic nemění na skutečnosti, že nájemné do budoucna bylo zaplaceno (k tomu blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 25 Cdo 136/2001).

Na nového pronajímatele nepřecházejí již vzniklé pohledávky pronajímatele na zaplacení nájemného. To neplatí, došlo-li k postoupení pohledávek nájemného předchozího pronajímatele na pronajímatele nového nebo k dědění. Na nového vlastníka nepřecházejí ani samostatné pohledávky pronajímatele vůči nájemci, např. již vzniklé právo na náhradu škody.

Věděli jste?

Ke změně pronajímatele dochází bez dalšího pouhou změnou vlastnického práva. Ve skutečnosti se o takové změně nemusí nájemce ani dozvědět (např. může platit nájemné původnímu pronajímateli nebo může dát výpověď původnímu pronajímateli). V takovém případě je nutné chránit dobrou vírou nájemce, dokud se o změně vlastníka nedozví.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X