29. ledna 2023

Téma: Kauce v nájemní smlouvě

V dalším článku z listopadového seriálu na téma nájemních vztahů se zaměříme na jistotu (dříve kauci) sjednanou mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pronajímatel a nájemce si mohou ujednat, že nájemce poskytne pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Takové ujednání bude nejčastěji součástí nájemní smlouvy, může být však i předmětem samostatné dohody uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem. Poskytnutím jistoty vzniká nájemci vůči pronajímateli pohledávka na její vrácení, která dospěje při skončení nájmu. Pronajímatel nemůže požadovat po nájemci poskytnutí jistoty, pokud se s ním výslovně nedohodne na jejím poskytnutí. Ačkoliv zákon nevymezuje povinnost písemné formy dohody o sjednání jistoty, lze písemnou formu jedině doporučit. Jistota tak zajišťuje pohledávky pronajímatele na zaplacení nájemného, úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a případné pohledávky na náhradu škody.

Jistotu lze sjednat mezi pronajímatelem a nájemcem ve výši nejvýše šestinásobku měsíčního nájemného. Ujednání o vyšším rozsahu jistoty by mohlo být považováno za zdánlivé ujednání s právem nájemce požadovat vydání bezdůvodného obohacení jako částky poskytnuté nad rámec limitu šestinásobku měsíčního nájemného.

Občanský zákoník nestanovuje bližší omezení pro pronajímatele s nakládáním s poskytnutou jistotou. Nájemci lze tak doporučit, aby si písemně ujednal s pronajímatelem podmínky nakládání s jistotou. Například vymezením povinnosti pronajímatele k uložení jistoty na zvláštním účtu s právem nájemce na výpis z tohoto účtu.

Pokud za trvání nájmu vznikne nájemci dluh vůči pronajímateli související s nájmem bytu, bude nájemce povinen dluh uhradit nebo se dohodnout s pronajímatelem, že se sníží o dlužnou částku jistota, včetně povinnosti doplnění jistoty o chybějící částku.

Pronajímatel je povinen vrátit jistotu nájemci při skončení nájmu. Pronajímatel je však oprávněn při skončení nájmu započíst jistotu na dluhy nájemce, např. na škodu způsobenou v pronajatém bytě.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Vychází se z myšlenky, že když nájemce dává složením jistoty pronajímateli k využití své finanční prostředky, aniž za to dostává protiplnění, má právo na úrok z poskytnuté jistoty.

Předchozí právní úprava jistoty byla odlišná od koncepce vymezené novým občanským zákoníkem. Zásadním rozdílem bylo omezení výše jistoty jen do výše trojnásobku nájemného a zálohy na úhradu služeb spojených s užíváním pronajatého bytu.

Každý případ sporu o jistotu je nutné chápat individuálně. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme konzultovat s advokátem k posouzení vašeho případu, a to s ohledem na individualitu každého případu, vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X