25. října 2020

Téma: Koronavirus a nájemní vztahy

Dopady pandemie jsou znatelné a pravděpodobně ekonomicky to nejhorší ještě přijde. Jak se to dotkne nájemních vztahů? Jaké budou dopady nouzového stavu na vztahy pronajímatelů a nájemců? Lze žádat o ukončení nebo změnu sjednaných smluv z důvodu pandemie? Jak přistoupit k požadavkům nájemců a zmírnit dopady vládních opatření?

Sleva z nájemného

Podle občanského zákoníku je nájemce oprávněn požadovat slevu z nájemného v případech, kdy vady pronajímaného prostoru ztěžují jeho užívání, nebo pokud v užívání prostoru nájemci někdo brání. O vadu prostoru se však nejedná v případě, kdy jeho užívání omezí nouzový stav vyhlášený vládou České republiky. Nájemce v takovém případě nárok na slevu z nájemného bez dalšího nemá, její poskytnutí je pouze obchodním rozhodnutím pronajímatele, které může napomoci k zachování dobrých vztahů mezi stranami a udržet si dobrého nájemníka. V každém případě jsou pro posouzení práv a povinností stran rozhodující podmínky konkrétní nájemní smlouvy.

 Platnost uzavřené nájemní smlouvy, její změna či ukončení kvůli pandemii

V důsledku pandemie by mohlo dojít k podstatné změně okolností, které způsobily zvlášť hrubý nepoměr práv a povinností stran (např. povinnosti nájemce uzavřeného obchodu či prázdného hotelu vůči pronajímateli). V takovém případě by se nájemce jako znevýhodněná strana mohl domáhat jednání o nových podmínkách smlouvy. Když nebudete souhlasit (na návrh), může o podmínkách nebo o zrušení dané smlouvy rozhodnout soud. Uvedené však neplatí za předpokladu, že na sebe nájemce převzal nebezpečí změny okolností, tedy u většiny standardních nájemních smluv mezi podnikateli. Závazek stran by mohl zaniknout v případě, kdy se po uzavření smlouvy stane objektivně a trvale nesplnitelným (nikoli splnitelným s obtížemi či s většími náklady). Následnou nemožnost plnění musí prokázat dlužník (v našem případě tedy nájemce neschopný platit nájemné). V případě pandemie je však nemožnost plnění obvykle dočasná, proto by následná nemožnost plnění šla úspěšně namítat pouze v případě nájemního vztahu, který měl dle nájemní smlouvy skončit před skončením pandemie. Podmínky změn či ukončení nájemní smlouvy jsou vždy závislé na textu konkrétních nájemních smluv, které mohou některé popsané postupy vyloučit, nebo naopak rozšířit ve prospěch znevýhodněné strany, jelikož v případě nájemních vztahů jde o dobrovolná ustanovení občanského zákoníku, tedy strany si mohou vztahy mezi s sebou upravit odlišně od litery zákona.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

 

 

X