4. února 2023

Téma: Kupní smlouva na nemovitou věc

Jeden neuvážený podpis může zbytečně způsobit škody na majetku a ztrátu času řešením sporům.

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Takto obecně stanovuje občanský zákoník otázku koupě. Kupní smlouva na nemovitou věc by měla obsahovat přesnou specifikaci smluvních stran a nemovité věci, podmínky úhrady kupní ceny, možnosti odstoupení od kupní smlouvy a další práva a povinnosti.

Před podpisem kupní smlouvy by měl kupující zkoumat nejenom faktický a technický stav kupované nemovité věci, ale rovněž její právní stav. Kontrola právního stavu se vážně zejména ke zkoumání výpisu z katastru nemovitostí k nemovité věci, zda na nemovité věci neváznou jakékoliv práva třetích osob (zástavní práva, věcná břemena, apod.). Rovněž je vhodné zakomponovat do kupní smlouvy prohlášení prodávající o neexistenci jakýkoliv právní vad kupované nemovité věci, a to i z hlediska neexistence předkupního práva. Tyto prohlášení prodávajícího lze doporučit zajistit smluvní pokutou ve prospěch kupujícího a právem na odstoupení od kupní smlouvy. Neopatrnost při zkoumání právního stavu kupované nemovité věci může například způsobit, že kupující přijme věcné břemeno, o kterém nic netušil při vyjednávání koupě anebo převezme dluh při akceptaci zástavního práva, které vázne na nemovité věci při převodu nemovité věci.

Při sjednávání úhrady kupní ceny lze doporučit využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu kupní ceny s vymezením podmínek pro uvolnění platby kupní ceny prodávajícímu. Standardní postup k ochraně kupujícího je uvolnění kupní ceny přes uvedenou úschovu při předložení originálu nebo úředně ověřené kopie výpisu z katastru nemovitostí, kde kupující je úspěšně zapsán jako vlastník a na nemovité věci neváznou žádná práva třetích stran vyjma těch, které si dohodli výslovně kupující a prodávající.

Při koupi nemovité věci se vlastnické právo nabývá nikoliv okamžikem podpisu kupní smlouvy (podpisy prodávajícího i kupujícího musí být úředně ověřeny), ale až zápisem vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Lze tak doporučit v kupní smlouvě vymezit, která ze stran podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a kdo bude hradit příslušné správní poplatky. Rovněž lze doporučit výslovně ujednat povinnost maximální součinnosti prodávajícího a kupujícímu vůči katastru nemovitostí k úspěšnému vkladu vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí.

Uvedený článek je pouze orientační. V případě řešení obdobné problematiky lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc advokáta, jelikož každý případ koupě nemovité věci je individuální.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X