29. října 2020

Téma: Legislativa, finanční rozvaha, daně

Pro první cíl přichází v úvahu jen koupě rodinného domu či bytu, naopak druhý cíl může naplnit i investice do pozemku.

Zajištění bydlení může znamenat i pronájem rodinného domu (či jeho části) nebo bytu (či jeho části), v obou případech však nejde o nabytí nemovitosti, nýbrž jen práv s užíváním nemovitosti spojených. A to platí dokonce i v případě bytu ve vlastnictví bytového družstva. „Koupě družstevního bytu“ je ve skutečnosti nabytím družstevního podílu v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního bytu, případně jiných částí nemovitosti ve vlastnictví družstva.

Před samotnou koupí nemovitosti je třeba vědět, že jsou s jejím pořízením spojeny starosti, které při nájemním vztahu řeší někdo jiný. K hlavním úkolům vlastníka nemovitosti totiž patří především:

  • 1. zajištění všech potřebných smluv s dodavateli energií a médií, případně datových služeb či služeb spojených s likvidací odpadu,
  • 2. řádné plnění daňových povinností s nabytím i držbou nemovitosti spojených,
  • 3. pojištění nemovitosti a domácnosti,
  • 4. revize technických zařízení.

S koupí rodinného domu čekají na jeho nabyvatele všechny popsané úkoly, naopak vlastník nového bytu se může spolehnout, že většinu úkolů za něj vyřeší statutární orgán společenství vlastníků jednotek. V tomto případě mu zpravidla zbyde jen zajistit si dodávku elektrické energie, případně plynu, datové služby, má-li o ně zájem, a pojištění domácnosti. Všechno ostatní za vlastníka bytu zpravidla obstarává poskytovatel, kterým je osoba oprávněná za správu domu a pozemku, tedy společenství vlastníků jednotek.

V mnoha ohledech dokonce koná společenství vlastníků jednotek i nad rámec svých povinností, např. při obstarávání hromadných kontrol a revizí zařízení ve vlastnictví členů společenství, nebo řeší opravy některých částí bytu s cílem snížit finální náklady pro zapojené vlastníky bytů.

A ještě jedna, podstatnější úvaha by měla pořízení nemovitosti předcházet. Tím je plán financování koupě nemovitosti. Je to samozřejmě podobné, jako je tomu u stavby rodinného domu, kde nesmí chybět naplánovaní stavebních nákladů, ale např. i pořízení vybavení domácnosti.

Podobně ani kupující by neměl bez důkladné úvahy o svých finančních možnostech ke koupi rodinného domu či bytu přistupovat. V úvahu je přitom třeba brát nejen současné úspory a příjmy kupujícího či jeho rodiny, nýbrž i odhad jejich budoucího vývoje včetně vlivů, které mohou v budoucnu odčerpávat významnou část zdrojů kupujícího (např. založení rodiny, zdravotní stav, apod.).

Nedávné zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru ze strany České národní banky lze chápat nejméně jako signál, že si tato instituce uvědomuje, že je třeba dobře analyzovat, kdo má být příjemcem takového financování. I autoři státní koncepce bytové politiky si dávno uvědomili, že pořízení nemovitosti není pro každého vhodnou cestou k zajištění vlastního bydlení. Proto i v současné době lze zaznamenávat (zejména ze strany obcí) stále více deklarací podpory jiných forem bydlení, především nájemního, včetně družstevního nájemního bydlení, které se naopak svým charakterem nejvíce fakticky přibližuje vlastnickému bydlení.

Plánování financování pořízení nemovitosti není jednoduchou disciplínou. Není totiž jen plánem „jak zaplatit splátku hypotéky či úvěru ze stavebního spoření“.

Na nákladové straně je vedle samotné kupní ceny zapotřebí zvážit náklady na opravy či úpravy nemovitosti před jejím nastěhováním. Není výjimkou, že samotná kupní cena není rozhodujícím výdajem při pořízení nemovitosti, tou je pak až zásadní rekonstrukce rodinného domu či bytu do jeho uživatelné podoby.

Jinou kapitolou je dokoupení případných zařizovacích předmětů včetně nákladů na jejich nastěhování či spojených s jejich instalací. Při koupi novostavby to mohou být takové věci jako kuchyňská linka či vestavěné skříně, které mohou snadno dosáhnout i statisícových řádů.

Dále je třeba nezapomenout na daň z nabytí nemovitosti, která souvisí s nabytím vlastnického práva, a v budoucnu na daň z nemovitých věcí, jež souvisí s držbou nemovitosti a u které se daňové přiznání podává do 31. ledna kalendářního roku, a to jen po nabytí nemovitosti či změně okolností rozhodných pro stanovení daně (bude přicházet do úvahu spíše u změn rodinných domů – nástavba, přístavba či jiná úprava z vlivem na velikost nemovitosti).

V dalším kroku je třeba zhodnotit náklady na zajištění energií, médií a služeb s provozem nemovitosti souvisejících, ale také pojištění nemovitosti a domácnosti. Je na místě však podotknout, že zejména při dlouhodobém splácení půjček či úvěrů na bydlení by mělo patřit mezi pojištěné zájmy i vlastní zdraví, se kterým zpravidla budoucí příjmy hodně souvisí.

Vedlejšími náklady pak může být otázka parkování, dopravních nákladů, nákladů na úklid či údržbu zeleně.

Bydlet ve svém zkrátka znamená si vše především dobře a důkladně promyslet. V druhém sledu pak i typ vlastnického bydlení (rodinný dům v. byt), který nejlépe naplní očekávání nabyvatele. Není žádnou ostudou se o těchto otázkách poradit s odborníky, ať již jde o realitní experty, banku či stavební spořitelnu, nebo osobní finanční poradce. Financování koupě vlastního bydlení je zpravidla závazkem na desítky let, během nichž se velmi často stane i celá řada okolností, které nebylo možné předvídat.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X