21. dubna 2024

Téma měsíce: Bydlení bez problémů. Bytové domy – běžná údržba

Běžnou údržbu bytového domu lze rozdělit na dvě základní části. Na údržbu bytových jednotek, případně nebytových prostorů, které jsou vlastněny nebo pronajímány, a dále pak na ostatní společné prostory, které jsou nejčastěji ve vlastnictví majitele domu. V dnešním článku se budeme zabývat technickými aspekty, které bývají obecně společné, nikoli aspekty vlastnickými, které mohou být naopak velice různorodé, a různorodé může být rovněž rozdělení pravomocí a odpovědnosti v rámci běžné údržby bytového domu.

V případě řady bytových domů je vlastníkem společenství vlastníků jednotek (SVJ), které pak dům buď spravuje (udržuje) samo, nebo si pro tento účel najímá správce. Kompetenci k činnosti údržby bytového domu pak určuje řada parametrů, mimo jiné potřebná odbornost, zkušenost a co nejlepší znalost konkrétní stavby či budovy.

Kontrolu a údržbu bytového domu lze, byť s určitou dávkou nepřesnosti, srovnat s údržbou automobilu. V případě automobilu existuje řada pravidel, co vše, v jakých intervalech a jakým způsobem je třeba kontrolovat, včetně povinnosti řidiče vozidla provádět kontrolu před každým zahájením jízdy. Řada kontrol je pak prováděna odbornými subjekty a jako taková zpoplatněna.

Kdy a jak provádět kontrolu

V případě bytových domů je způsob určení, co kontrolovat a způsob provádění kontroly, rovněž předepsán (komíny, výtahy apod.). Revizi musí rovněž provádět odborné subjekty. Tato pravidla se vztahují hlavně na technická a technologická zařízení budovy, méně již na budovu jako takovou (krytina, krovy, žlaby, provedení a funkce důležitých detailů apod.).

Zanedbání kontroly a údržby budovy může mít velice závažné následky, jejichž náprava si může vyžádat vysoké náklady, a může dokonce vést i k ohrožení životů a zdraví nejen obyvatel domu, ale také osob v jeho okolí. Dnes je standardem dostat ke každému předmětu denní spotřeby podrobný a rozsáhlý návod, jak s daným předmětem nakládat, jak jej používat, udržovat, včetně stále rostoucího výčtu, k čemu určen není.

V případě staveb (bytové domy) však tento přístup standardem není. Lze se s ním setkat výjimečně, ačkoli u nových staveb je již „návod k užití a údržbě“ mnohdy uživatelům předáván. Jeho kvalita ovšem bývá různá. Z hlediska údržby stavby platí pravidlo, že její kontrola začíná od střechy. Obecně od vody a možného zatečení do konstrukce, včetně případné havárie v důsledku poškozeného vedení apod. Nechtěná voda se do stavby může dostávat z vnějšku – zatékání, nebo v důsledku úniku z rozvodů a technologií, haváriemi, ale také jako kondenzovaná vodní pára, kdy se pak voda postupně hromadí, aniž jsou její zdroje a příčiny na první pohled patrné. Neobvyklý není ani souběh více, či dokonce všech příčin současně.

Plán kontroly a údržby

Nezávisle na vlastnických poměrech daného bytového domu lze pro každý dům doporučit vytvoření plánu kontroly a údržby, který by měl být sestaven s příslušnou odborností a znalostí konkrétního domu. Plán kontroly by měl uvádět, co vše je třeba na domě kontrolovat a udržovat, v jakých intervalech, jakým způsobem, kdo za takovou kontrolu odpovídá a jakým způsobem bude provedena případná oprava. Měl by uvádět, jak stránku věcnou, tedy co a jakým způsobem, tak časovou, tedy kdy by měla být kontrola/údržba prováděna. Rovněž má být uvedena finanční stránka, neboť již sama kontrola vyžaduje práci odborníků, údržba pak vždy představuje finanční náklady. Kontrola mnohdy také potvrdí nutnost nějaké opravy či stavebního zásahu. Pravidelné kontroly mají většinou několik úrovní. Od časté vizuální kontroly, až po méně časté, kdy je třeba přizvat odborníka a demontovat nějakou část apod. Platí také pravidlo, že čím více se kontrola a údržba zanedbává, tím vyšší jsou náklady na sanaci škod vzniklých právě z důvodů nedostatečné kontroly a údržby. V případě zanedbané kontroly a údržby platí doslova, že ušetřit a neprodělat jsou dvě naprosto rozdílné kategorie.

Zdroj: ČKAIT

Foto: Pixabay