25. května 2024

Téma měsíce: Co všechno řeší nájemci a pronajímatelé II? Nájemné a způsoby jeho zvyšování

Nájemní vztah je vztahem úplatným, kde je nájemné jedním z hlavních znaků nájmu. Hradit nájemné za užívání bytu je tak jednou ze základních povinností nájemce. Nájemné je obvykle vyjadřováno pevnou částkou za konkrétní platební období s tím, že se nájemné sjednává na jeden měsíc. To však nevylučuje možnost si sjednat nájemné na jiné období, například čtvrtletně.

Konkrétní výši nájemného si strany dohodnou v nájemní smlouvě, může však nastat situace, že výše nájemného sjednána nebude. Pro tento případ je ve shora uvedeném ustanovení zakotveno pravidlo, podle kterého vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Vyjednávání nájemného

Při jednání o nájemném by nájemce a pronajímatel měli přihlížet zejména ke stavu, dispozici, velikosti a vybavení bytu (zejm. z hlediska podoby sociální zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor v bytě apod.), dále k typu (cihla, panel), stáří a technickému stavu domu. Důležitými ukazateli jsou také vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování) poloha domu z hlediska umístění (centrum či okraj obce), okolní zástavby (sídliště, vilová čtvrť), z hlediska zeleně, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace). Nemalou roli hraje i poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí emisemi – chemickými látkami, prachem a hlukem, tedy zda se dům nachází v těsné blízkosti frekventovaných silnic, železnic nebo naopak v blízkosti klidných ulic či náměstí, jestli je jeho součástí balkon, lodžie či terasa.

Je dobré, pokud si strany v nájemní smlouvě dohodnout nejenom výši nájemného, ale také postup pro jeho zvyšování. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců, a to až do výše tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ v daném místě, pokud navržené nájemné spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Zvyšování nájemného

Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, musí souhlas sdělit písemně pronajímateli, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Povinnost hradit zvýšené nájemné v tomto případě vzniká prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších tří měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně. Stejný postup se použije v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.

Podá-li některá ze stran nájemního vztahu žalobu na určení srovnatelného nájemného obvyklého k příslušnému soudu, soud výši nájemného určí ke dni podání žaloby. Především nájemce tedy musí počítat s tím, že pro případ, kdy nebude ve sporu úspěšný, bude muset pronajímateli nájemné určené soudem zpětně ke dni podání žaloby, doplatit. Obě strany dále musí počítat s tím, že ta z nich, která ve sporu nebude úspěšná, uhradí náklady soudního řízení (tj. zejména soudní poplatek, náklady právního zastoupení, vypracování znaleckého posudku apod.)

Právo na zvýšení nájemného

Občanský zákoník upravuje i pravidlo, podle kterého má pronajímatel právo na zvýšení nájemného v případě, že zvýší nájemcům komfort bydlení v domě. Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě (zřídí v domě výtah), anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody (provede zateplení domu), může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Nedojde-li k takové dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů, přičemž se má v tomto případě se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění výše uvedených podmínek, se nepřihlíží. S ohledem na nepříliš přesnou formulaci tohoto ustanovení a neexistenci prováděcího předpisu i soudní judikatury lze doporučit pronajímateli dohodnout se s nájemci o stavebních úpravách a následném zvýšení nájemného předem, a to písemně.

Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc, nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu. S účinností nového občanského zákoníku tak pronajímatel nesmí požadovat po nájemci např. příspěvek na stavební úpravy domu, příspěvek do fondu oprav, poplatek za pojištění či správu domu, poplatek za vybavení bytu apod. Stejně tak nelze nutit nájemce, aby pronajímateli vystavil na pozdější platební období šek nebo směnku opatřenou pozdějším datem vystavení či aby pronajímateli založil oprávnění vybírat si budoucí nájemné z nájemcova účtu apod. Ustanovení občanského zákoníku je donucujícím ustanovením, tzn. pronajímatel se nemůže s nájemcem ani platně dohodnout, že mu tyto platby bude hradit.

Dlužné nájemné

V souvislosti s výkladem o nájemném je třeba také zmínit i fakt, že pokud se strany nedohodnou o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. V některých případech totiž může být nájemce neochoten zaplatit nájemné nikoliv proto, že by jej platit nechtěl a porušoval své povinnosti, nýbrž proto, že má jiný názor na výši tohoto nájemného či jeho části. Pro tuto situaci nový občanský zákoník upravil postup pro nájemce, jak je uvedeno výše. Obdobně je upraven postup pro nájemce, který se domáhá plnění ze smlouvy a pronajímatel odmítá plnit s námitkou nezaplacení nájemného (např. nájemce požaduje odstranění závady v bytě a pronajímatel odmítá s tím, že mu nájemce nehradí nájemné v plné výši). I zde je nájemce oprávněn uložit dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumět o tom pronajímatele. Nájemce je pak oprávněn plnění ze smlouvy od pronajímatele obdržet (tj. např. má právo na odstranění závady), i přesto, že se pronajímateli fakticky nájemného či jeho části nedostává.

Povinnost hradit nájemné je jednou ze základních povinností nájemce. Proto nezaplatí-li nájemce nájemné včas či v řádné výši, je pronajímatel oprávněn účtovat zákonný úrok z prodlení. Jeho výše je dána nařízením vlády, kdy podle ustanovení § 2 tohoto nařízení odpovídá ročně výši sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů. Neplacení nájemného je považováno za hrubé porušení povinností nájemce. Podle občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn z důvodu neplacení nájemného či nákladů za služby nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní lhůtě. Pokud však nájemce dluží na nájemném a na nákladech za služby za dobu alespoň tří měsíců, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemce.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay