20. dubna 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé II? Nájemní smlouva k bytu a její náležitosti

Nájem bytu či domu je jedním z nejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy zpravidla vlastník nemovitosti – „pronajímatel“ – přenechává jiné osobě – „nájemci“ nemovitost do dočasného užívání, a to buď na dobu určitou či bez určení doby užívání. Pro tento případ se má za to, že nájem je uzavřen na dobu neurčitou. Ať je nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou, pronajímatel je oprávněn při splnění zákonem stanovených podmínek nájem ukončit. Nájmem nikdy nedochází k trvalému převedení užívacího práva na jinou osobu.

Základními znaky nájmu jsou úplatnost a dočasnost. Dalším předpokladem je skutečnost, že věc, která se přenechává do nájmu, je nezuživatelná, tj. jejím užíváním nedojde k jejímu spotřebování. Nájemce je za užívání nemovitosti povinen pronajímateli hradit tzv. „nájemné“, čímž dochází k naplnění dalšího ze základních znaků nájmu – úplatnosti. Není bezpodmínečně nutné, aby si pronajímatel s nájemcem sjednal konkrétní výši nájemného, je však zapotřebí, aby se nájemce zavázal, že za užívání pronajatých prostor bude pronajímateli platit nájemné. Pokud by pronajímatel přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu za toto užívání požadoval, nejednalo by se o nájemní smlouvu, ale o „smlouvu o výpůjčce“. Neujednají-li si strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Co nemůže obsahovat nájemní smlouva?

Nájemní vztah, kdy je účelem nájmu zajištění bytových potřeb nájemce či členů jeho domácnosti, je chráněn, což vyplývá z několika ustanovení občanského zákoníku. Hned v úvodním ustanovení je dáno, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci byt či dům k zajištění bytových potřeb nájemce případně i členů jeho domácnosti, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení pododdílu druhého. Pokud je tedy např. nájemci občanským zákoníkem zaručeno právo chovat v bytě zvíře nebo právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv, nelze mu tato práva nad rámec zákona v nájemní smlouvě zkrátit, podmiňovat, omezit či zakázat. K takovému ustanovení nájemní smlouvy by se nepřihlíželo a bylo by tedy nevymahatelné. Důležitým ustanovením v tomto směru jsou tzv. „zakázaná ujednání“, podle nichž se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. V praxi se může jednat např. o každodenní kontroly užívání bytu, zákaz kouření v bytě, zákaz přihlášení se k trvalému pobytu apod.

Co je to byt či dům?

Předmětem nájmu je byt či dům. Občanský zákoník definuje byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Určení místnosti nebo souboru místností pro bydlení zpravidla vyplývá ze správního rozhodnutí (kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas), nicméně i některé nebytové prostory či jiné prostory mohou splňovat předpoklady pro bydlení nájemce. Nový občanský zákoník na rozdíl od předchozí právní úpravy klade důraz právě na faktický stav pronajatého prostoru a na účel, ke kterému je pronajat. Pronajímatel a nájemce se tak mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor (tj. byt či dům) a z nájemní smlouvy budou zavázáni stejně jako by jím obytný prostor byl. Občanský zákoník pak dále přímo stanoví, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu.

Nájemní smlouva, kdy je předmětem nájmu byt či dům a nájem je sjednán za účelem zajištění bytových potřeb nájemce, nadále vyžaduje písemnou formu. Žádné další podstatné náležitosti smlouvy však zákon již nestanoví.  Důležité tedy je, aby z nájemní smlouvy vyplývalo, kdo a s kým smlouvu uzavírá, ohledně jakého prostoru, a že se jedná o vztah úplatný. Podle uvedeného ustanovení pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Co když není uzavřená smlouva o pronájmu?

Může nastat situace, že strany neuzavřely platnou smlouvu nebo že neuzavřely smlouvu vůbec, ale nájemce byt dlouhodobě užívá v dobré víře, že nájem je po právu a strany se chovají, jako by nájem platně vznikl a trval. Zákon ochraňuje nájemce před tím, aby pronajímatel namítal neplatnost smlouvy pouze pro to, že nebyla uzavřena v písemné formě. Podle občanského zákoníku se nájemní smlouva považuje bez dalšího za řádně uzavřenou tehdy, pokud nájemce byt po dobu tří let v dobré víře užívá s vědomím, že nájem je po právu.

Lze však jedině doporučit, aby nájemní smlouvu strany uzavíraly písemně, aby si dostatečně definovaly pronajatý prostor, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním prostoru nebo jejich výši. Označení prostoru a jeho příslušenství by mělo být natolik určité, aby ho nebylo možné zaměnit s jiným prostorem. Rozsahem užívání se rozumí, zda je prostor přenechán určité osobě do výlučného užívání jako výlučnému nájemci nebo do společného užívání s jinými osobami jako společným nájemcům, případně do užívání omezeného právem jiných osob odlišných od nájemce. Obsahem nájemní smlouvy by mělo být i ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním prostoru nebo určená výše těchto plateb.

Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání o době, na kterou se smlouva uzavírá, platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době a v rozsahu zvláštních ustanoveních zákona o nájmu bytu a nájmu domu.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay