23. července 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé II? Následky smrti nájemce, přechod nájmu bytu

Následky smrti nájemce, resp. právní úprava, která se této skutečnosti týká, je obsahem občanského zákoníku. Přechod práva nájmu bytu je právním nástupnictvím, v jehož důsledku přecházejí na osobu stanovenou v zákoně práva a povinnosti předchozího nájemce. Původní nájemní vztah nezaniká a trvá i nadále, a to se všemi základními obsahovými atributy jako je předmět nájmu, výše nájemného a do přijetí novely původního občanského zákoníku zákonem č. 132/2001 Sb. jím bylo i určení doby, na kterou byl nájem sjednán. Osoba, na niž přešlo právo nájmu, vstupuje na místo stávajícího nájemce přímo ze zákona. Z tohoto důvodu se tedy nevyžaduje uzavření nové nájemní smlouvy.

Podle občanského zákoníku platí, že „zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem jen v případě, pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.“ Nájem bytu po smrti nájemce tedy automaticky přechází na vyjmenované nejbližší příbuzné nájemce, kteří v den smrti byli členy jeho domácnosti. Na jiné osoby, které žily v den smrti s nájemcem ve společné domácnosti, přejde nájem pouze v případě, jestliže pronajímatel s jejich bydlením v bytě vyjádřil svůj souhlas.

Uvedené ustanovení obsahuje podmínku, která musí být při přechodu nájmu bytu splněna, a to sice neexistence vlastního bytu u osoby, na kterou nájem přechází. Slovy „mít vlastní byt“ zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu, ale znamená to také disponovat právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému (nikoliv přechodnému) uspokojování bytové potřeby. Konkrétně se může jednat o právo nájmu k jinému bytu nebo o právo odpovídající věcnému břemeni či služebnosti doživotního bydlení, a to bez ohledu na to, zda osoba, na kterou má nájem bytu přejít, tohoto svého práva fakticky využívá.

Nezletilé děti a senioři nad 70 let

Dojde-li k přechodu nájmu bytu podle výše uvedených odstavců, skončí nájem nejpozději uplynutím dvou let od okamžiku přechodu nájmu. Ustanovení týkající se omezení doby nájmu se nepoužije ve dvou případech. Bude to jednak tehdy, kdy osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let a stejně tak tehdy, kdy osoba, na kterou nájem bytu přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v takovém případě však nájem skončí nejpozději dnem, kdy dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.

Vzhledem k tomu, že k přechodu nájmu bytu dochází přímo ze zákona, souhlas pronajímatele se nevyžaduje a jakákoliv reakce na oznámení o úmrtí nájemce tedy není nutná. Pokud se pronajímatel domnívá, že osoba, která tvrdí, že na ni nájem bytu přešel, nesplnila podmínky stanovené zákonem, může se jedině prostřednictvím příslušného soudu domáhat, aby rozhodl o jejím vyklizení z bytu. Skutečnosti, že k přechodu nájmu bytu došlo, bude muset v tomto případě prokazovat osoba, která tvrdí, že jí právo nájmu bytu svědčí a že všechny podmínky předepsané zákonem splnila.

Přechod bytu společným nájemcům

Pokud je oprávněných osob z přechodu nájmu bytu více, stanou se s ohledem na občanských zákoník společnými nájemci, přičemž mají přednost nájemcovi potomci.  Každá osoba splňující podmínky může pro přechod nájmu do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat. Dnem oznámení její nájem zanikne. Občanský zákoník nově upravuje právo pronajímatele požadovat po členu domácnosti, na něhož nájem bytu přešel, složení tzv. „jistoty“ i přesto, že původní nájemce takovou povinnost neměl.

Pro případ, že by práva a povinnosti z nájmu na žádného člena nájemcovy domácnosti nepřešly (např. proto, že nesplnil zákonné podmínky) platí, že přecházejí na nájemcova dědice. Nájemní poměr přejde na dědice bez omezení doby trvání. Pokud je tedy nájemní vztah uzavřen na dobu neurčitou, přejde taky na dobu neurčitou i na dědice. Pokud jde o vzájemný vztah nájemcova dědice a osob, které s ním žily ve společné domácnosti, jsou zavázáni společně a nerozdílně z dluhů, které vznikly na nájmu ještě před úmrtím nájemce. Jde o závazek vůči pronajímateli. Pronajímatel má tedy širší okruh osob, po kterých může úhradu příp. nedoplatku na nájemném požadovat.

Pronajímatel může v tomto případě nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Nájem může jednostranně ukončit i nájemcův dědic. Ten může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost. Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay