12. dubna 2024

Téma měsíce: Co všechno řeší nájemci a pronajímatelé II? Specifika družstevního nájmu, nájmu služebního bytu a bytu zvláštního určení

Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se k bytům, které jsou označovány jako byty „družstevní“. Družstevní byt je však obecně definován v jiném právním předpise, a to v zákoně o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporací). Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, jenž se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.

Družstevním bytem se rozumí i byt, na jehož pořízení v nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, a k němuž má bytové družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu.

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených zákonem o obchodních korporacích, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele. Jedná-li se o byt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývaný z důvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva a povinnosti stran především stanovy nebo společenská smlouva.

V případě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva či jiné právnické osoby, se tedy o nájem družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímán občanským zákoníkem a zákonem o obchodních korporacích, nejedná. Stanovy bytového družstva dopadají pouze na jeho členy, nikoliv na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou.

Nájem služebního bytu

Občanský zákoník upravuje a opětovně do právního řádu zavedl „nájem služebního bytu“. Jedná se o nájem bytu (či domu), který je ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce nájemce a dále je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt jako byt služební. S ohledem na specifické okolnosti, za kterých nájem takového bytu vzniká, mohou být nájemcova práva omezena (např. nemožnost přechodu nájmu). To platí i v případě, je-li ujednán nájem služebního domu.

Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat sjednanou práci, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele (např. výpověď nájemce/zaměstnance z organizačních důvodů) nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal práci vykonávat. Smrtí nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě nadále bydlet, vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Nájem bytu zvláštního určení

Dále je občanským zákoníkem upraven institut „nájmu bytu zvláštního určení“. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Byt zvláštního určení je zákonem definován jako byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením, nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby, nebo byt v domě s pečovatelskou službou. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Stejně tak ji může vypovědět, tzn. opět pouze s předchozím souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, popřípadě jeho právního nástupce.

Pokud nájemce bytu zvláštního určení zemře, nájem skončí a pronajímatel má právo požadovat, aby členové nájemcovy domácnosti, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt, byt zvláštního určení vyklidili nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy obdrží písemnou výzvu s tímto požadavkem. Žil-li nájemce sám, pak má pronajímatel právo vyzvat nájemcovy dědice, aby byt vyklidili nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Pokud v bytě zvláštního určení žila ke dni smrti nájemce osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dosáhla věku sedmdesáti let, která žila s nájemcem nejméně jeden rok ve společné domácnosti a nemá vlastní byt, přejde na ni nájem ke dni smrti nájemce, pokud se pronajímatel s touto osobou nedohodnou jinak.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay