3. března 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé II? Stav a kvalita bytu, způsobilost bytu k bydlení

Podle občanského zákoníku zavazuje nájemní smlouva pronajímatele přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, dále ho zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit užívání, pro které byla pronajata. V neposlední řadě je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Pokud není ujednán konkrétní termín, během něhož má pronajímatel nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání zpřístupnit, je tímto dnem první den měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti.

Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu. Způsobilý k nastěhování a obývání je byt tehdy, pokud odpovídá ujednáním ve smlouvě. Není-li nic ujednáno, pak tehdy, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý. Současně musí být zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících, tj. služeb spojených s užíváním bytu vyjmenovaných v občanském zákoníku.

Kdy může dojít k sankcím pronajímatele?

Sankcí za nesplnění povinnosti pronajímatele předat byt ve stavu způsobilém k nastěhování a obývaní je právo nájemce se do bytu nenastěhovat, přičemž není povinen do odstranění závady tomu bránící hradit ujednané nájemné, příp. má právo na slevu z nájemného. Právní úprava těchto práv nájemce je dána občanským zákoníkem následovně:

„Není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání, nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká. Znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, ustanovení předchozího odstavce se nepoužije. To platí i v případě, že nájemce stav bytu při uzavření smlouvy neznal, protože si jej neprohlédl, ačkoli pronajímatel včas a řádně vyzval nájemce k prohlídce.“

„Využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní. To platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného, nebo souvisícího s užíváním bytu.“

Z porušení povinnosti pronajímatele předat nájemci byt ve stavu způsobilém k nastěhování, nebo obývání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu může vzniknout i závazek k náhradě škody, právo nájemce od nájemní smlouvy odstoupit nebo právo nájemce nájem vypovědět bez výpovědní lhůty.

Může se předat byt nezpůsobilý k obývání?

Současná právní úprava umožňuje za určitých podmínek předání bytu i ve stavu nezpůsobilém k obývání. Takové ujednání je platné jen v případě, jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav. Skutečnost, že byt je předáván nájemci ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, musí být zanesena přímo v nájemní smlouvě, ve které musí být současně vymezena práva a povinnosti nájemce a pronajímatele z toho plynoucí, tj. zejména dohodnuta výše a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy. Náklady mohou být např. umořovány v nájemném po dobu trvání nájemního vztahu, nebo mohou být nájemci uhrazeny po skončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci.

Pronajímatel se s nájemcem může dohodnout i jinak. Podstatné je, aby k uzavření jasné a určité dohody došlo. Závazný právní předpis ve formě zákona, který by pro účely výpočtu či sjednávání nájemného rozděloval byty podle jejich kvality z hlediska vybavení bytu, stavu domu, lokality či občanské vybavenosti v obci, bohužel, do dnešního dne neexistuje. V zemích Evropské unie je takový předpis běžnou normou, v České republice však Parlamentem ČR dosud přijat nebyl. V současné době je tedy především na dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem v jakém stavu a kvalitě, a za jakých podmínek (tj. zejména za jaké nájemné) bude byt či dům pronajat.

Může nájemce využívat společné prostory domu?

Nájemci a členům jeho domácnosti vzniká na základě nájemní smlouvy oprávnění užívat nejenom byt a jeho příslušenství, ale také zpravidla společné prostory a zařízení domu. Za společné prostory jsou považovány zejména vchody, schodiště, chodby, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, půdní a sklepní prostory. Společným zařízením domu jsou např. vybavení prádelny, výtah, společná anténa nebo osvětlení společných prostor. Při posouzení, které prostory a zařízení domu jsou společné, je třeba vycházet zejména z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určité prostory jsou způsobilé k tomuto užívání. Tak tomu bude zejména v případě, kdy nájemní smlouva společné prostory nijak nevymezuje. Pokud z nájemní smlouvy vyplývá, že nájemce je oprávněn užívat jako společné pouze některé prostory, není oprávněn užívat další, třebaže jsou ve stavebním rozhodnutí jako společné vymezeny, např. společná komora pouze pro byty na daném podlaží. Naopak jestliže z nájemní smlouvy vyplývá, že určitý prostor je společným prostorem, je nájemce oprávněn jej užívat, třebaže to neodpovídá stavebnětechnickému určení. Společné prostory tedy nemusí být v některých případech přístupné všem uživatelům domu.

Nájemce (a osoby, které od něj právo užívat společné prostory a zařízení domu přímo odvozují) musí užívat tyto společné prostory a zařízení řádně. Řádným užíváním je především užívání v souladu s nájemní smlouvou, jinak užívání přiměřené povaze a určení věci. Důsledkem porušení povinností nájemce je povinnost nahradit způsobenou škodu. V této souvislosti je třeba zmínit i ustanovení § 2267 občanského zákoníku, podle nějž je nájemce povinen odstranit vady a poškození, způsobené okolnostmi, za které odpovídá, tj. které způsobil v domě sám, nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay