4. března 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé II? Základní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

Na první pohled by se mohlo zdát, že úprava práv a povinností nájemce a pronajímatele bytu je vymezena pouze občanským zákoníkem, ale není tomu tak. Základní práva a povinnosti pronajímatele a nájemce vyplývají již z obecných ustanoveních upravujících institut nájmu. Podle nich nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. Dále ho zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata. V neposlední řadě je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Naproti tomu nájemce je povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému. Dále má samozřejmě povinnost hradit nájemné.

Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele jsou obsahem i dalších ustanoveních občanského zákoníku, případně jiných právních předpisů (např. zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty). Vždy je však třeba mít na paměti, že pro úpravu práv a povinností nájemce a pronajímatele bytu či domu, kdy je účelem nájmu zajištění bytových potřeb nájemce, příp. členů jeho domácnosti, se přednostně použijí „zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“ občanského zákoníku. Jedná se o úpravu speciální, která má vždy přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou v občanském zákoníku. Teprve v případech, kde speciální právní úprava věc neupravuje, je třeba použít obecné úpravy. Jde například o oprávnění pronajímatele požadovat přístup do bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly, povinnost nájemce umožnit prohlídku bytu po podané výpovědi, nebo tři měsíce před skončením nájmu apod.

Při realizaci a faktickém výkonu práv a povinností nájemce a pronajímatele je pak třeba brát v úvahu hned úvodní ustanovení zvláštní části občanského zákoníku, podle něhož se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Pokud je tedy např. nájemci občanským zákoníkem zaručeno právo chovat v bytě zvíře či právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv, nelze mu toto právo nad rámec zákona v nájemní smlouvě zkrátit, podmiňovat, omezit či zakázat. K takovému ustanovení nájemní smlouvy by se nepřihlíželo a bylo by tedy nevymahatelné.

Nájemce má tedy předně právo i povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvu, tj. zejména k účelu, ke kterému byla sjednána (bydlení). Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Tato právní úprava navazuje na dosavadní judikaturu vyšších soudů, která vychází z toho, že samo užívání bytu k bydlení nevylučuje, aby byl byt užíván i pro některé pracovní činnosti, které nevyžadují provozovnu. Limitem pro výkon pracovní nebo podnikatelské činnosti nájemce je pouze to, zda tato činnost způsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům, tedy zda tato činnost nebude rušit ostatní např. množstvím osob, hluku nebo prachu či nebude působit škody na majetku pronajímatele či ostatních uživatelů domu.

Pronajímatel má povinnost udržovat po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Nájemce má naproti tomu povinnost dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Souhrnem těchto rozumných pokynů pronajímatele může být „domovní řád“.

Udržování bytu a domu po dobu nájmu

Mezi další povinnosti pronajímatele patří udržování bytu a domu po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Zajišťování stavu bytu v podobě způsobilé k obývání zahrnuje zejména odpovídající čištění domu, včetně malování a jeho běžnou i jinou údržbu. Týká se to i součástí domu, movitého a nemovitého příslušenství a dalších věcí, které s domem souvisejí. Naproti tomu stojí povinnost nájemce a pronajímatele hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou je upraven v nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Chov zvířat ano či ne?

Mezi další práva nájemce patří právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, má nájemce povinnost tyto náklady podle občanského zákoníku pronajímateli uhradit. Zda zvíře působí či nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě, je nutné posuzovat jednotlivě vždy pro konkrétní případ. Bude jistě rozdíl, pokud nájemce bude chovat zvíře, které se v domácnosti běžně vyskytuje (pes, kočka, morče) či naopak do bytového domu spíše nepatří (jedovatí plazi, pavouci, šelmy apod.) z hlediska následků a nebezpečí v případě úniku zvířete.

Má nájemce právo přijímat návštěvy?

Úprava práv a povinností nájemce a pronajímatele týkající se členů nájemcovi domácnosti je též obsahem občanského zákoníku. Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li však nájemce nového člena své domácnosti, musí oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné, než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma. Pronajímatel má však právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Dlouhodobá nepřítomnost nájemce v bytě

Oznamovací povinnost má nájemce i tehdy, jestliže předem ví o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný. Současně musí označit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí, v opačném případě je takovou osobou pronajímatel. Uvedené ustanovení směřuje k tomu, aby např. v případě plánované opravy či rekonstrukce v domě, kdy bude potřeba do bytu vstoupit (výměna oken), pronajímatel věděl o osobě, která mu může vstup do bytu zajistit. Ustanovení se netýká případů tzv. krajní nouze (např. havárie v bytě, požár apod.). V těchto případech lze z důvodů odvrácení škody do bytu vstoupit i bez souhlasu nájemce.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay