28. února 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? K čemu slouží jistota neboli „kauce“ u nájmu bytu?

Jistina, často označovaná jako „kauce“, slouží pronajímateli jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti vyplývající z uzavřeného nájemního vztahu. Právní úprava je dána občanským zákoníkem. Podmínkou pro vznik povinnosti nájemce tuto peněžitou částku pronajímateli poskytnout je předchozí dohoda nájemce a pronajímatele.

K uzavření takové dohody může dojít jednak při vzniku nájmu v rámci uzavírání nové nájemní smlouvy, nebo i v průběhu trvaní nájemního vztahu samostatnou dohodou. Pokud k uzavření takové dohody nedojde, pronajímatel není oprávněn složení peněžité jistoty po nájemci vymáhat. Výše jistiny je také věcí dohody smluvních stran, občanský zákoník pouze určuje, že kauce spolu s právem na zaplacení smluvní pokuty nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného, rozumí se tedy bez poplatků za služby spojené s užíváním bytu.

Proč se požaduje kauce?

Účelem, proč je peněžitá jistina skládána, je zajištění nároku pronajímatele vůči nájemci, a to z titulu nájemného a případně jiných povinností vyplývajících z nájmu. Konkrétně se tedy bude jednat o pohledávky, které pronajímatel za nájemcem má, a které nejsou uhrazeny (např. nezaplacené nájemné, neuhrazené platby za služby spojené s užíváním bytu apod.). Kauce může sloužit také jako záruka na náhradu škod, které případně nájemce v domě nebo v bytě způsobí.

Občanský zákoník neupravuje žádné ustanovení týkající se povinnosti doplňovat jistinu pro případ jejího čerpání v průběhu trvání nájemního vztahu. Bude tedy záležet zejména na dohodě pronajímatele a nájemce, jakým způsobem a zda vůbec, si tato pravidla v rámci dohody o kauci upraví a zda tato dohoda v případě sporu obstojí u soudu.

Občanský zákoník také neřeší způsob přechovávání financí pronajímatelem. Pronajímatel tedy může tyto peněžní prostředky složit kamkoliv nebo komukoliv uzná za vhodné, není tedy nutné, aby pronajímatel peníze skládal na zvláštní účet.

Vrácení kauce

Pronajímatel je povinen vrátit jistinu nájemci při skončení nájmu. Její vrácení je tedy vázáno na okamžik skončení nájmu, nikoliv na okamžik vyklizení bytu. Pronajímatel má však právo si odečíst to, co mu nájemce z nájmu dluží (např. dlužné nájemné, nedoplatky na službách, náhradu za škody apod.) Nájemci je současně zákonem garantováno právo na výplatu úroků z kauce za dobu od jejího poskytnutí do jejího vrácení. Výše úroků může být předmětem dohody smluvních stran, podpůrně občanský zákoník stanoví, že nájemce má nárok minimálně na úroky v zákonné výši, tj. na úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy.

Výklad této části ustanovení občanského zákoníku však není jednotný, judikatura soudu v této věci zatím neexistuje a v praxi přináší mnoho problémů. Podle názoru předsedy představenstva Stavebního bytového družstva Praha Martina Kroha by úrok rozhodně neměl přesahovat výši zákonného úroku z prodlení. Zatímco úrok z prodlení má i sankční povahu, úrok z jistoty samozřejmě takový charakter nemá a požadavek na úroky vyšší by byl podle mého názoru i v rozporu s dobrými mravy. Naopak, vzhledem k tomu, že nájemce nárok na úroky z jistiny má, kdy jde o právo, které nejde zkrátit, nelze se platně domluvit s nájemcem na tom, že se tohoto práva vzdává. K takovému ujednání by se v případě soudního sporu nepřihlíželo. Je dobré, pokud si strany výši úroku rozumně sjednají. Tím lze předejít případným nedorozuměním při vyúčtování kauce a jejího vrácení nájemci.

Občanský zákoník nově upravuje právo pronajímatele požadovat kauci i po členu domácnosti, na něhož přešel nájem bytu v důsledku úmrtí nájemce i přesto, že původní nájemce takovou povinnost neměl. To platí i v případě, že původní nájemce takovou povinnost měl a pronajímateli v této souvislosti vznikla povinnost vypořádat jistinu s nájemcovým dědicem, tj. osobou odlišnou od osoby – člena nájemcovy domácnosti, na kterého přešla práva a povinnosti z nájmu bytu. V tomto případě mají nájemce a pronajímatel stejná práva i povinnosti při nakládání s danými penězi, jak je uvedeno výše.

Zdroj:  Martin Kroh

Foto: Pixabay