20. dubna 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Nájemce a členové jeho domácnosti

Nájemce má právo užívat byt sám, případně se členy své domácnosti. Koho ale nájemce může do domácnosti přijmout a jaká práva a povinnosti z toho pro všechny strany plynou? Úprava těchto práv a povinností nájemce a pronajímatele je obsahem v občanském zákoníku, ale i v dalších předpisech, např. v zákonu o službách.  

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Pro nájemce je podstatné, že v pronajatém bytě vede svoji domácnost. Proto mu nemůže nikdo bránit, aby ve své domácnosti přijímal návštěvy. Návštěva, bohužel, není občanským zákoníkem ani jiným právním předpisem definována, není tedy zcela jednoznačně určeno, v jaké chvíli by už měl nájemce přihlásit osoby, které do domácnosti přijal ke službám. Analogicky můžeme vyjít z občanského zákoníku, jenž říká, že přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Zákon o službách vymezuje osoby rozhodné pro rozúčtování služeb tak, že jimi jsou nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období. Nájemce je podle zákona o službách povinen oznámit písemně a bez zbytečného odkladu změny (tj. zvýšení i snížení) v počtu osob v domácnosti. Pokud tedy nájemci přijede návštěva na týden či dva v rámci zúčtovacího období, přihlašovat ke službám tyto osoby nemusí.

Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy hodné zvláštního zřetele. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti, se vyžaduje písemná forma.

Kdo je osoba blízká?

Osoba blízká je definována v občanském zákoníku. Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé (např. dítě, vnuk, rodič, prarodič), sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Při posuzování toho, kdy nájemce přijal osobu do domácnosti z důvodu „zvláštního zřetele hodného“ je třeba vyjít z tvrzení nájemce. Vždy je nutné posuzovat konkrétní okolnosti, za jakých nájemce do bytu osobu přijal. Nájemce však zpravidla nepřijme do své domácnosti osobu, která není osobou blízkou nebo nemá-li k tomu důvod zvláštního zřetele hodný, což může být v podstatě cokoliv.  Právo pronajímatele je tedy značně omezeno.

Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. To má směřovat k zabránění přeplněnosti bytů. Bohužel, z textu zákona, a ani z jiného právního předpisu nevyplývá, kdy je byt považován za přeplněný či kolik osob „může“ v konkrétním bytě bydlet, aby nebyl považován za přeplněný. Chybí také definice pojmu „hygienicky vyhovující podmínky“.  Z ustanovení není zcela zřejmé, jakým způsobem může pronajímatel postupovat v případě, kdy bude mít za to, že byt užívá více osob, než je přiměřené velikosti bytu. Z textu ustanovení sice vyplývá, že pronajímatel má právo shora uvedené požadovat, ale již z něj nevyplývá, že je nájemce povinen jeho požadavku vyhovět. V praxi se proto jedná o ustanovení pro účastníky nájemního vztahu problematické. Je hlavně na nich, aby si pravidla pro přijímání osob do domácnosti nájemce upravili v nájemní smlouvě.

Nájemce je oprávněn přihlásit osoby ve své domácnosti i k trvalému pobytu

Podle ustanovení zákona o evidenci obyvatel se k přihlášení k trvalému pobytu vyžaduje mimo jiné doložit oprávnění byt užívat (např. nájemní smlouva nebo úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu). Takový souhlas může oprávněná osoba nahradit potvrzením na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem úřadu. Za oprávněnou osobu se považuje osoba starší 18 let, svéprávná, která je oprávněna užívat byt nebo jeho část, obytnou místnost, tzn. i nájemce. V praxi tedy postačí, aby na příslušný úřad zašel nájemce např. se svojí přítelkyní a před zaměstnancem úřadu prokázal nájemní smlouvou své právo na uvedené adrese byt užívat. Úřad má pak povinnost trvalý pobyt jako evidenční údaj ve prospěch přítelkyně nájemce zřídit a tuto skutečnost pouze oznámí písemně pronajímateli. Souhlas pronajímatele se nevyžaduje. V nájemní smlouvě tedy nelze platně ujednat, že se nájemce, příp. členové jeho domácnosti můžou k trvalému pobytu přihlásit pouze se souhlasem pronajímatele nebo že se k němu nemůžou přihlásit vůbec.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay