15. června 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Rozdíl nájmem a podnájmem

Tento seriál článků se bude věnovat tématu nájemníků a pronajímatelů. Dozvíte se například informace o tom, co všechno obnáší kauce, za jakých podmínek můžete dostat z bytu výpověď, nebo jak nejlépe řešit situace, kdy dojde k poškození věci či k nějaké závadě v pronajatém bytě. A co když si v něm chcete udělat nějakou stavební úpravu? Na vše vám odpoví náš nový seriál.

První část se bude věnovat především rozdílu mezi nájmem a podnájem bytu a za jakých podmínek lze dát byt do podnájmu. Zatímco nájemní vztah je vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným v katastru nemovitostí nebo pachtýřem či jinou osobu, která má oprávnění disponovat s užívacím právem a byt pronajmout (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“.

Účastníky smlouvy o podnájmu jsou pouze nájemce a podnájemce. Pronajímatel není v žádném právním vztahu s podnájemcem. Podnájem zaniká vždy nejpozději se zánikem nájmu. Zásadní rozdíl je pak v právní úpravě obou institutů. Zatímco nájemci bytu je poskytována ochrana zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu a nájem tak lze vypovědět pouze ze zákonných důvodů, podnájemci bytu zákon takovou ochranu přímo neposkytuje. Vždy je třeba zkoumat, co je účelem podnájmu, zda zajištění bytových potřeb podnájemce (zde se postupuje obdobně jako u nájmu bytu) nebo zda je účelem např. krátkodobé ubytování studenta po dobu trvání semestru (v tomto případě se postupuje podle obecných ustanovení zákona o nájmu). Na základě nájemní smlouvy se nájemce může přihlásit do bytu, resp. domu k trvalému pobytu, u podnájemní smlouvy tomu tak není.

Nájemce bytu může přenechat pronajatý byt nebo jeho část do podnájmu za podmínek uvedených v občanském zákoníku.

Jestliže nájemce v bytě sám trvale nebydlí (např. žije po větší část roku na chalupě a po tuto dobu chce dát byt do podnájmu jiné osobě) může dát celý byt nebo jen jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu musí nájemce pronajímateli zaslat písemně (ideálně formou doporučeného dopisu, prostřednictvím datové schránky nebo oproti podpisu). Pokud pronajímatel nájemci do jednoho měsíce na jeho žádost písemně neodpoví, pak přímo ze zákona platí, že souhlas s podnájmem pronajímatel nájemci dal. Ve všech ostatních případech musí být dán souhlas pronajímatele písemně. Pokud pronajímatel nájemci písemně sdělí, že s podnájmem bytu nesouhlasí nebo byl zákaz podnájmu sjednán přímo v nájemní smlouvě, pak nájemce nemůže byt do podnájmu přenechat. V opačném případě by se jednalo o hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel by byl oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu, a to v tříměsíční výpovědní době.

Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, pak podle občanského zákoníku může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Pokud tedy např. nájemce senior žije sám v bytě o velikosti 3+1, může dát jednu místnost do podnájmu studentovi po dobu trvání školního roku. Jak nájemce, tak podnájemce tedy v tomto případě užívají byt současně. Nájemce má ale povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob ve své domácnosti tak, aby pronajímatel mohl upravit zálohy za služby spojené s užíváním bytu.

Podnájemní smlouva nemusí být uzavřena v písemné formě, ale lze ji samozřejmě doporučit. Ve smlouvě o podnájmu by pak měl být vymezen předmět podnájmu. Může jít buď o celý byt jako celek, ale i o jeho část, např. jednotlivě určené místnosti. Ve smlouvě o podnájmu je vhodné uplatnit zásadu, že byt ani jeho část nelze užívat podnájemcem k jiným účelům než k bydlení, neboť i k těmto účelům má nájemce byt pronajatý. Ve smlouvě by dále měla být stanovena úhrada za podnájem. Úhrada za podnájem může být vyšší i nižší než nájemné hrazené nájemcem pronajímateli. Obsahem smlouvy by mělo být také ujednání o době, na kterou byl podnájem sjednán. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nelze sjednat podnájem na dobu neurčitou, neboť podnájem končí nejpozději s nájmem. Obsahem smlouvy může být ujednání o způsobu zániku podnájmu, tj. sjednání výpovědních důvodů a výpovědní doby.

Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Končí-li nájem, má nájemce povinnost sdělit to podnájemci. Nájemce musí sdělit podnájemci všechny rozhodné skutečnosti, kterými jsou zejména den skončení nájmu i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu. Podnájem může zaniknout rovněž dohodou mezi nájemcem a podnájemcem a samozřejmě i smrtí podnájemce.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay