28. února 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Skončení nájmu bytu

Skončení nájmu je upraveno v občanském zákoníku. Nájem bytu obecně zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou nájemce a pronajímatele nebo výpovědí některé ze smluvních stran. Nájem však může zaniknout i jinak, například splynutím osoby nájemce a pronajímatele v případě koupě bytu nájemcem, smrtí nájemce, jehož nájemní právo na nikoho nepřešlo nebo zánikem předmětu nájmu.

Nájem bytu může skončit uzavřením dohody o zániku nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem. Dohoda o zániku nájmu by měla být uzavřena písemně s tím, že podstatné je, aby z dohody bylo zřejmé, kdo a s kým ji uzavírá, ohledně jakého prostoru a k jakému datu nájem skončí. Byť zákon nestanovuje povinnost předávat byt oproti předávacímu protokolu, rozhodně lze jeho sepsání doporučit. V předávacím protokolu by mělo být zejména uvedeno, v jakém stavu nájemce byt pronajímateli předává (zda se závadami, příp. s jakými či bez nich), dále by měl obsahovat i stav měřidel ke dni předání (tj. stav vodoměru, elektroměru, plynoměru apod.), stav vybavení bytu a počet klíčů, které nájemce pronajímateli vrací.

Nájem bytu zanikne také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Občanský zákoník upravuje „automatické“ prodlužování nájemních smluv sjednaných na dobu určitou a to tak, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To ovšem neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Mohou tedy obstát i další dohody nájemce a pronajímatele o obnově nájmu bytu, tyto dohody však musí být určité a srozumitelné.

Zánik nájmu služebního bytu

V občanském zákoníku jsou upraveny i způsoby zániku nájmu služebního bytu, kde byl nájem sjednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce nájemce. Nájem bytu v tomto případě skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat určité práce z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal práce vykonávat. Bude tedy nutné posuzovat konkrétní okolnosti, za nichž nájem bytu skončil, v případě sporu bude muset věc na návrh některé ze stran rozhodnout soud. Tak jako tak, nájem bytu skončí uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal z vážných důvodů práce vykonávat. Smrtí nájemce nájem služebního bytu také zaniká, nájemní smlouva v tomto případě nemůže na členy nájemcovy domácnosti přejít.

Výpověď z nájmu bytu

Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu. Občanský zákoník upravuje institut výpovědi z nájmu bytu jednotně, bez ohledu na sociální postavení, věk a finanční situaci nájemce a pronajímatele. Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce, v obou případech musí být výpověď písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Nájemce může dát výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou kdykoliv i bez uvedení důvodů v tříměsíční výpovědní době, není-li sjednána výpovědní doba jiná. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou může dát nájemce výpověď tehdy, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy o nájmu bytu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Bude-li tedy například sjednán nájem bytu na dobu určitou pěti let a nájemce se po dvou letech po vzniku nájmu bude nucen z důvodu změny zaměstnání přestěhovat do jiného města, nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval, a výpověď z nájmu bytu tedy v tomto případě bude po právu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Zákon za takové porušení přímo považuje situaci, kdy přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí. Dalším příkladem může být dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce. Pokud nájemce dluží na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, je to považováno již za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel je oprávněn dát takovému nájemci výpověď bez výpovědní doby. Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Dále také, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Co jsou to ony „obdobně závažné důvody“ občanský zákoník dále nedefinuje. Bude záležet zejména na konkrétních okolnostech pro podání výpovědi a samozřejmě na rozhodnutí soudu v případě obrany nájemce prostřednictvím podané žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi.

Pronajímatel (fyzická osoba) může vypovědět nájem, který je sjednán na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že má být užíván jím samotným nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno. Dále pak pokud potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (vnuk, otec) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sestřenice, bratranec). Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z tohoto důvodu, je povinen mu byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, pokud nevyužije byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Zvlášť závažné porušení podmínek nájemce

Pronajímatel již není oprávněn dát nájemci výpověď z důvodu, že vlastní dva a více bytů nebo že nájemce byt neužívá. Neužívání bytu by však mohlo být za určitých podmínek považováno za „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“ podle občanského zákoníku.

Pro případ, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může mu dát pronajímatel výpověď bez výpovědní doby. Doručením výpovědi nájem bytu zaniká a nájemce je v takovém případě povinen odevzdat byt pronajímateli co nejdříve, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti zákon považuje například situaci, kdy nájemce dluží pronajímateli na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a současně ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. K výpovědi, které by nepředcházela tato písemná výzva nebo, která by neobsahovala výpovědní důvod, by se nepřihlíželo.

Výpověď ze strany pronajímatele musí kromě uvedených náležitostí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je přímo ze zákona taková výpověď neplatná. Námitky proti výpovědi bude vznášet nájemce pronajímateli většinou písemně formou například doporučeného dopisu. Funkcí námitek je vyvolat jednání mezi nájemcem a pronajímatelem o případném zpětvzetí výpovědi tak, aby se předešlo soudnímu řízení. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je nájemce oprávněn podat ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Pokud nájemce lhůtu pro podání žaloby zmešká, výpověď je považována za platnou i kdyby výpovědní důvod nebyl dán.

Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat bytovou náhradu. Povinnost pro pronajímatele zajišťovat nájemcům různé druhy bytových náhrad ve vztahu ke konkrétním výpovědním důvodům skončila s účinností nového občanského zákoníku.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay