21. dubna 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Vyklizení bytu po skončení nájmu

Poslední část našeho červnového seriálu se bude věnovat tématu, jak je to s vyklizením bytu po skončení nájmu. Hlavní věc je jasná: Nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

V praxi může nastat situace, kdy nájemce opustí byt a klíče hodí pronajímateli do schránky. Podle občanského zákoníku platí, že opustí-li nájemce byt takovým způsobem, nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Nájemce je samozřejmě povinen zajistit i vyklizení osob, které s ním žili ve společné domácnosti.

V občanském zákoníku je upraveno pravidlo, v jakém stavu má nájemce pronajímateli byt předat. Vychází se z toho, že nájemce by měl předat byt ve stavu, v jakém jej převzal. Nepřihlíží se přitom k běžnému opotřebení, které vzniká při běžném užívání, nebo k vadám, které by byt v době odevzdání vykazoval (musí jít však o vady, které je povinen odstraňovat pronajímatel, nikoliv nájemce).

Co se změnami v pronajatém bytu?

Nájemce je povinen odstranit v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Dohoda pronajímatel a nájemce však může být i jiná. Je určitě dobré na to pamatovat už v době souhlasu pronajímatele se zamýšlenými úpravami bytu.

Ohledně změn, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, platí, že je povinen je odstranit. Nemusí tak učinit pouze v případě, že mu pronajímatel sdělí, že odstranění nežádá. Tak jako tak nájemce nemůže žádat po pronajímateli žádné vyrovnání, a to i kdyby se provedenými změnami zvýšila hodnota pronajatého bytu. Rozhodnutí provést změny bez souhlasu pronajímatele bylo rizikem nájemce a toto riziko musí nájemce nést i v době ukončení nájmu. Hodnota bytu také ale může provedenou změnou utrpět. V tomto směru pamatuje výše uvedené ustanovení na ochranu pronajímatele a to tak, že může po nájemci žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, ke které došlo v důsledku provedených změn.

Problematiku tzv. zabudovaných předmětů, které nájemce upevnil do zdí, na strop do podlahy apod. řeší též občanský zákoník. Toto upevnění však musí nájemce provést se souhlasem pronajímatele. Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu či domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele.

Vyrovnání mezi nájemcem a pronajímatelem

Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu. Musí jít však o zařízení a předměty, které jsou takového rázu, že mají charakter dlouhodobý, trvalý a pronajímatel je může využít jako součást bytu tak, že je kvalita bytu posunuta na vyšší úroveň., což např. usnadní byt výhodněji pronajmout. Podle dosavadní judikatury mohl nájemce žádat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Bude tedy zřejmě porovnávána hodnota věci (bytu) před investicí nájemce a po ní. Pokud nedojde k dohodě o výši vyrovnání, bude věc řešit na návrh nájemce příslušný soud, kdy jedním z důkazních prostředků bude odborné posouzení znalcem.

Nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli v den skončení nájemního vztahu. Byt se považuje za řádně odevzdaný, obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

Vyklizení bytu nájemcem

Často se stává, že nájemce byt po skončení nájmu pronajímateli nepředá a buď jej nadále neoprávněně užívá nebo v něm má své věci. Pro tyto případy má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, ode dne skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. V případě, že nájemce odmítá současně byt vyklidit, musí pronajímatel postupovat soudní cestou prostřednictvím žaloby na vyklizení bytu. Nevyklidí-li nájemce byt ani po pravomocném rozhodnutí soudu, může dojít až výkonu/exekuci příslušného rozhodnutí, a to na náklady nájemce.

Poslední ustanovení tykající se vyklizení a předání bytu upravuje situaci, kdy nájemce sám byt vyklidí, ale v bytě zůstanou nájemcovy věci. „Je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí“.

Pokud by pronajímatel bez jakéhokoliv upozornění nájemce věc zlikvidoval, ponese riziko odpovědnosti za škodu, kterou nájemci tímto svým jednáním mohl způsobit. Pokud by však bylo zjevné např. ze stavu věci, která by byla zjevně znehodnocená, nepoužitelná, že jde o věc, kterou nájemce už nechce a opustil ji, výše uvedený postup se nepoužije. Nájemce opuštěním takové věci pozbývá vlastnictví k ní a pronajímatel s ní může naložit dle svého uvážení. V některých případech může požadovat i náhradu za škodu, která mu v důsledku předání bytu nikoliv v původním stavu, byla způsobena.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay