27. února 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Zálohy na služby a jejich vyúčtování versus nájemné

Jak má vypadat řádné vyúčtování a co musí obsahovat? Jaké platby naopak pronajímatel požadovat nesmí? Jaký je postup, když s obsahem vyúčtování nesouhlasíte nebo jste vůbec žádné vyúčtování služeb neobdrželi? Pravidla pro rozúčtování a vyúčtování služeb jsou stanovena zvláštním právním předpisem, kterým je s účinností od 1. 1. 2014 zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty (tzv. „zákon o službách).

Také občanský zákoník stanoví pouze rámcová pravidla pro sjednávání služeb, podle nichž si pronajímatel a nájemce mají předně ujednat, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s nájmem související služby zajistí pronajímatel. Pokud takové ujednání v nájemní smlouvě chybí, je pronajímatel povinen zajistit po dobu nájmu tzv. „nezbytné služby“. Nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Obdobně vymezuje rozsah poskytovaných služeb i zmíněný zákon o službách, podle něhož jsou službami zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmů rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Nákladem za služby podle právní úpravy nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky jako jsou odměny správci č členů statutárních orgánů nebo pojistné.

Zálohy na úhradu nákladů za služby

Pronajímatel má právo požadovat po nájemcích placení záloh na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Výši těchto záloh si strany nájemního vztahu vzájemně sjednají. Pokud k dohodě nedojde, určí pronajímatel nájemci měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z předchozího roku nebo posledního zúčtovacího období nebo z nákladů odvozených s předpokládaných cen běžného roku. Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny nebo v případě změny rozsahu či kvality služby. Změna výše měsíční zálohy musí být v písemném oznámení řádně zdůvodněna. Změněná měsíční záloha se platí nejdříve od 1. dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy.

Skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje pronajímatel nájemci vždy za zúčtovací období nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Při nesplnění této povinnosti ve stanovené lhůtě je pronajímatel povinen zaplatit nájemci pokutu dle zákona o službách ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení (není-li dohodnuta výše pokuty jiná).  Pronajímatel má povinnost ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na jednotlivé služby se všemi potřebnými náležitostmi, výši přijatých měsíčních záloh za jednotlivé služby, aby případné rozdíly ve vyúčtování byly zřejmé a kontrolovatelné. Součástí vyúčtování služeb za konkrétní zúčtovací období by měly být údaje o uhrazených zálohách za služby, údaje o skutečných nákladech a spotřebě jednotlivých služeb, a to nejenom za konkrétní bytovou jednotku, ale i za dům jako celek, aby bylo možné vyúčtování zkontrolovat. Je-li vyúčtované nesprávné či neobsahuje všechny potřebné údaje, můžete proti němu vznést do 30 dnů písemné námitky, pronajímatel je povinen je do 30 dnů písemně vyřídit.

Jaké zálohy je možné po nájemci vyžadovat a naopak?

Nájemce má samozřejmě právo nahlížet do podkladů, ze kterých pronajímatel při zpracování vyúčtování vycházel. Pokud nájemce pronajímatele písemně požádá, je povinen nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování, stanovení záloh a umožnit mu též pořízení kopií podkladů. Finanční vypořádání přeplatků a nedoplatků má být provedeno v dohodnuté lhůtě, nejpozději však do čtyř měsíců od doručení vyúčtování nájemci.

Pro úplnost je vhodné zdůraznit, že například platba za pojištění a správu domu, dlouhodobá záloha (fond oprav), poplatek za vybavení bytu apod. nejsou považovány za služby spojené s užíváním bytu a pronajímatel je nesmí po nájemci požadovat.

Také nájemce má ale povinnosti ve vztahu k pronajímateli. Nájemce je zejména povinen oznámit pronajímateli písemnou formou bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Pokud tak nájemce neučiní, má naopak pronajímatel nárok požadovat pokutu ve výši 50 Kč denně (není-li dohodnuta jiná výše). Pokud nájemce neoznámí zvýšení počtu osob ve své domácnosti ani ve lhůtě do dvou měsíců ode dne, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost a pronajímatel s ním může za podmínek stanovených občanským zákoníkem navíc ukončit nájem výpovědí.

Zákon umožňuje i možnost dohodnout se na paušální platbě za služby. Částka nájemného a částka za služby se může sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to pronajímatel a nájemce sjednají. Pro tento případ platí, že platby za poskytované služby se nerozúčtovávají. Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavírána se všemi nájemci v domě. Paušální platby se uzavírají ve většině případů pouze u krátkodobých nájmů a nejde o časté případy. Důvodem je především ustanovení v zákonu o službách, že u nájmů uzavřených na dobu delších než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Platby za tyto služby se musí u dlouhodobých nájmů vždy vyúčtovat. Pokud příjemce služeb s paušální platbou písemně požádá, má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay