21. dubna 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební úpravy – 1. díl

Pronajímatel má obecnou povinnost pečovat o pronajímanou věc. U nájmu bytu se tedy jedná o udržování bytu v řádném stavu, a to schopném zajistit účel nájmu (bydlení nájemce a členů jeho domácnosti). Pronajímatel je proto povinen odstranit veškeré závady, které řádnému užívání bytu brání nebo jimiž je výkon práva nájemce ohrožen.

Výjimku tvoří opravy, které je povinen zajišťovat nájemce podle občanského zákoníku. Jedná se o tzv. drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Další výjimku tvoří vady a poškození způsobené okolnostmi, za něž odpovídá nájemce. Nájemce je povinen si při užívání bytu a domu počínat řádně, vyvarovat se vzniku poškození nebo vad, a pokud již jeho přičiněním vzniknou, odstranit je. Jde o veškeré vady a poškození, které v domě on sám nebo ti, kdo s ním bydlí, způsobili. Občanský zákoník sice nestanoví žádnou lhůtu k jejich odstranění, ale je především v zájmu nájemce odstranit poškození co nejdříve, neboť jinak se tím zhorší jeho vlastní bydlení. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo odstranit závady a poškození na náklady nájemce.

Pronajímatel má podle obecných ustanovení povinnost přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. Nájemní smlouva ho dále zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata. V neposlední řadě je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Porušením povinností pronajímatele je již skutečnost, že nastanou závady, které řádnému užívání bytu brání. Pronajímatel je proto povinen předně takovým situacím předcházet. Aby tak mohl učinit, má nájemce na druhou stranu povinnost bez zbytečného odkladu potřebu oprav v bytě, které je povinen nést pronajímatel, oznámit a umožnit jejich provedení. Forma oznámení není zákonem stanovena, může se tak stát písemně nebo jiným prokazatelným způsobem. Současně je nájemce povinen poskytnout pronajímateli potřebnou součinnost a umožnit mu závady odstranit. Součinnost nájemce spočívá především v zajištění přístupu do bytu. Uvedená pravidla vyplývají zejména z občanského zákoníku: „Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.“

Umožnění přístupu do bytu

Pronajímateli dává zákon nárok na prohlídku bytu a na umožnění do něj vstoupit za účelem odstranění závady. Je dobré, aby si podrobnější úpravu pravidel pro přístup do bytu za účelem jeho kontroly či údržby smluvní strany dohodly přímo v nájemní smlouvě. Nájemce by měl tuto možnost zajistit i při své delší nepřítomnosti v bytě. Důsledkem porušení oznamovací povinnosti nájemce a neumožnění provedení oprav je odpovědnost za škodu, která tím pronajímateli vznikne. Nájemce pak také nemůže uplatnit právo na slevu z nájemného, případně právo na náhradu nákladů, které s odstraněním závady měl.

Výkon práva pronajímatele na prohlídku bytu však nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Nájemce se tedy může bránit šikanóznímu výkonu práva, kterým může být s ohledem na okolnosti konkrétního případu opakované domáhání se vstupu v nočních hodinách, četnost kontrol nebo zneužití kontrol k jinému účelu. Přístup závisí v prvé řadě na dohodě obou stran, není-li jí dosaženo, lze ji vymoci u soudu, kdy na návrh pronajímatele může soud upravit formu kontroly, její frekvenci a rozsah. Pravidla provádění kontroly mohou být také detailně upravena přímo v nájemní smlouvě.

Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele hrubé porušení povinností. Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně, brání-li užívání bytu právo třetí osoby a také tehdy, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona.

Nájemce není povinen závady, které má nést pronajímatel, odstraňovat. V případě porušení povinnosti pronajímatele se může domáhat odstranění závad u soudu. Má právo na náhradu škody podle obecných ustanovení o náhradě škody, dále právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo z úhrad za plnění spojená s nájmem bytu a v konečném důsledku může nájemce nájemní smlouvu ukončit výpovědí bez výpovědní doby, tím spíše pokud se byt stane neuživatelným.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay