15. června 2024

Téma měsíce: Odborná terminologie v praxi. Daň z nájmu fyzických osob

Pronájem bytu či domu může být skvělou příležitostí, jak zvýšit příjmy do rodinného rozpočtu. Výdělek v podobě nájemného je však příjmem jako každý jiný a podléhá zdanění. Základní úpravu nalezneme v zákoně České národní rady o daních z příjmů (dále jako „zákon o daních z příjmu“).

Zákon o daních z příjmů upravuje ve své první části daň z příjmů fyzických osob. Vyjma daně z nájmu tak pojednává o daních z příjmů ze závislé či samostatné činnosti fyzické osoby, z jejího kapitálového majetku nebo z ostatních příjmů, kam například spadá výhra z loterií, tombol a jiných hazardních her.

Poplatník versus plátce daně

Úvodem je vhodné osvětlit, kdo je poplatníkem a odlišit jej od plátce daně. Poplatníkem je fyzická nebo právnická osoba, jejichž příjmy, činnost či majetek podléhá dani. Plátcem daně je rovněž fyzická či právnická osoba, která je ze zákona povinna vybranou nebo sraženou daň od poplatníků odvést. Poplatník a plátce daně může i nemusí být totožná osoba.

Pokud je nemovitost pronajímána fyzickou osobou, podléhá dani ve výši 15 %. Avšak před odečtením daně je nejprve nutné zjistit, kolik si osoba za rok z pronájmu vydělala. K tomuto výpočtu poslouží tzv. základ daně. V souladu s ustanovením § 9 odst. 3 zákona o daních z příjmů jsou základem daně příjmy z nájmu „snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení“.

Co vše patří mezi výdaje?

Pod výdaji si lze obecně představit náklady pronajímatele spojené s pronájmem jeho bytu či domu. Do základu daně například nespadají platby za energie a služby, které nájemce pronajímateli poskytuje společně s nájemným. Pod výdaje lze rovněž zahrnout daň z nemovitosti, platby pojistného při pojištění bytu či domu, provize realitní kanceláře, která zprostředkovala pronájem atd.

Při odečítání konkrétních výdajů od základu daně je nutné vést patřičné záznamy o příjmech a výdajích. To znamená především potřebu uschovávat stvrzenky a jiné doklady. Pro pronajímatele tak může být mnohdy jednodušší, když namísto reálných výdajů uplatní tzv. paušální výdaje. Jedná se o paušálně stanovenou částku ve výši 30 % z příjmu z nájmu, která se odečte od základu daně. Avšak maximální výše paušálních výdajů může dosahovat pouze co do částky 600.000 Kč. Při uplatnění paušálních výdajů nelze tuto volbu zpětně měnit.

Po odečtení výdajů od příjmů zůstává tzv. základ daně, tj. získáme fakticky „čistý“ příjem pronajímatele z nájmu. Ze základu daně se následně odečte procentuálně stanovená daň. V případě fyzických osob se jedná o sazbu daně ve výši 15 %, jestliže vypočtený základ daně nepřesáhne 48násobek průměrné mzdy. V roce 2023 je průměrná mzda ve výši 40.324 Kč, její 48násobek tudíž činí částku 1.935.552 Kč. Pokud roční příjem fyzické osoby přesáhne částku 1.935.552 Kč, bude přesahující část zdaněna sazbou 23 %.

Nutno dodat, že pro určení sazby daně je rozhodující nejen příjem z nájmu, ale souhrn všech příjmů fyzické osoby za zdaňovací období. Jak již naznačuje výše uvedené, zdaňovacím obdobím pro fyzické osoby je kalendářní rok.

Osvobození od daně z nájmu

Zákon o daních z příjmu poskytuje i výjimky, kdy se fyzická osoba daní z nájmu nemusí zabývat. Jedná se o tzv. osvobození od daně z příjmu. Pokud příjem z nájmu činil méně než 50.000 Kč za rok a fyzická osoba nemá další zdanitelný příjem, nepodléhá zdanění. V případě, že fyzická osoba oplývá i jiným zdanitelným příjmem, například ze zaměstnání nebo podnikatelské činnosti, nesmí pro splnění podmínek osvobození její příjem přesáhnout částku ve výši 20.000 Kč.

V případě, že je byt či jiná nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když příjem z nájmu zdaní pouze jeden z manželů. Pronajímaná věc může být různého charakteru a bude se řídit stejnými pravidly zdanění, ať už půjde o chatu, dům, byt, garáž nebo pozemek. Do příjmu z nájmu fyzické osoby se podle zákona o daních z příjmů nezahrnuje poskytování ubytovacích služeb typu Airbnb či Booking.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay