14. dubna 2024

Téma měsíce: Odborná terminologie v praxi. Následky smrti nájemce – přechod nájmu na člena domácnosti

S nájemní smlouvou se v průběhu života setká téměř každý člověk. Jedním z nejběžnějších případů je uzavření nájemní smlouvy k domu či bytu za účelem zajištění bydlení. Do tohoto nájemního vztahu však může zasáhnout více či méně nepředvídaná událost, kterou je smrt jedné ze smluvních stran. V případě nájemní smlouvy poté může vyvstat řada otázek, co dál. Tak je tomu zejména v případě úmrtí nájemce. Následující článek vám pomůže se v náročné situaci zorientovat.

Přechod nájmu bytu je zvláštní druh právního nástupnictví, které se odlišuje od dědictví. Jde o situaci, kdy majetkové právo přechází zvláštním způsobem, nikoli cestou řízení o pozůstalosti. Tento institut upravuje občanský zákoník.

Jeho ustanovení říká, že pokud zemře nájemce a nejedná se o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Jestliže má být však touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na něj nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.

K přechodu u původně výlučného nájmu bytu může dojít na člena nájemcovy domácnosti za těchto podmínek: osoba v bytě žila ke dni smrti nájemce; nemá vlastní byt a pokud by touto osobou, na kterou by měl přejít nájem, byť by splňovala předchozí podmínky, byl někdo jiný než osoby vyjmenované v ustanovení § 2279 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku, přechází na takovou osobu nájem jen se souhlasem pronajímatele.

Je třeba rozlišovat situace v tom smyslu, zda šlo původně o nájem bytu společný, nebo zda byl původní nájemce výlučným nájemcem. Pokud dojde k přechodu nájmu u nájmu původně společného, a sice zejména společného nájmu manželů, pokračuje jako výlučný nájemce pozůstalý manžel. Jestliže byl společný nájem uzavřen v postavení druha a družky či více spolubydlících, kteří uzavřeli jednu nájemní smlouvu, pokračují v tomto nájmu zbývající nájemci či nájemce.

Tímto přechodem nájmu, k němuž dochází ke dni úmrtí původního nájemce, osoba vstupuje do práv a povinností původního zesnulého nájemce bytu či domu. Nejčastěji dochází k přechodu nájmu u nájemních poměrů sjednaných na dobu neurčitou, avšak není vyloučen případně i přechod nájmu na dobu určitou. Zcela stěžejním bodem je skutečnost, že osoba, na niž nájem přechází, neuzavírá s pronajímatelem novou nájemní smlouvu, nýbrž vstupuje do práv a povinností tak, jak jsou sjednány v původní nájemní smlouvě. Mělo-li by dojít ke změně původní nájemní smlouvy nebo k jejímu ukončení, jde vždy o dohodu o změně původní nájemní smlouvy.

I přesto, že byla původní nájemní smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem sjednána na dobu neurčitou, smrtí výlučného nájemce a přechodem nájmu na nového nájemce dochází ke změně této doby. Nově půjde o nájem na dobu určitou. Takovýto nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let od smrti původního nájemce (od přechodu nájmu). Tento způsob skončení nájemního poměru je pravidlem, nicméně existují výjimky u osob, které ke dni přechodu nájmu dosáhli věku 70 let, či u nezletilých osob.

Ustanovení občanského zákoníku pamatuje i na úmrtí nájemce družstevního bytu, jestliže nejde o byt ve společném nájmu manželů. V tomto případě totiž nedochází k přechodu nájmu, nýbrž jde o dědictví členského (družstevního) podílu.

Nájemce je členem družstva, přičemž je vlastníkem družstevního podílu v družstvu a jeho smrtí přechází tento družstevní podíl včetně nájmu bytu. Nájem přechází na toho dědice, kterému připadá družstevní podíl. Ten z dědiců, který zdědí členská práva a povinnosti k družstevnímu podílu, je i nadále členem družstva a také nájemcem bytu.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay