14. dubna 2024

Téma měsíce: Odborná terminologie v praxi. Následky smrti nájemce – přechod nájmu na dědice

Nepříjemným překvapením pro dědice zesnulého užívající nájemní byt, u kterého nedošlo k přechodu nájmu na osoby, s nimiž sdílel domácnost, může být povinnost doplatit nájemné a úhrady za služby, a to především za dobu od nájemcovy smrti až do skončení nájmu.

Nedošlo-li k přechodu práva nájmu na členy domácnosti nájemce, nájem nezaniká a do práv a povinností vstupuje za splnění stanovených podmínek dědic zesnulého nájemce. Jedná se zde o změnu subjektů nájemního vztahu. Jestliže je dědiců více, vznikne společný nájem bytu těchto dědiců. Doba zděděného nájmu není zákonem stanovena, jak je tomu při přechodu nájmu na člena nájemcovy domácnosti. Vzhledem ke skutečnosti, že dědic vstupuje do všech práv a povinností, lze jednoznačně dovodit, že byl-li nájemní vztah uzavřen mezi pronajímatelem a zemřelým nájemcem na dobu neurčitou, i nadále půjde o vztah bez časového omezení.

Tento institut upravuje občanský zákoník, kde jsou upraveny podmínky takového přechodu nájmu na dědice. Ten také stanovuje, že pokud nepřejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí.

Jak může dědic zůstavitele nájem, který na něho přešel, ukončit? Na tuto otázku dává jednoznačnou odpověď ustanovení § 2283 odst. 2 občanského zákoníku, které uvádí, že nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti.

Občanský zákoník dává možnost ukončit takto přešlý nájemní vztah i pronajímateli. Konkrétně může pronajímatel tento nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Všechny tyto skutečnosti musí být splněny kumulativně a musí být nesporné. Jestliže jakákoliv z podmínek splněna nebude, tak pronajímatel nemá právo nájem vypovědět.

Výpověď nájmu bytu vyžaduje písemnou formu. Dále výpověď musí obsahovat i poučení o právu nájemce podat námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jinak by byla neplatná. Výpovědní doba je dvouměsíční, přičemž běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci, resp. pronajímateli.

Občanský zákoník pamatuje i na situaci, kdy by nebyly splněny všechny podmínky pro možnost učinění výpovědi nájmu ze strany pronajímatele. Konkrétně se jedná o podmínku, kdo je nájemcovým dědicem. Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit, kdy nájem tímto zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele. Jestliže si nepřevezme nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

Výše uvedené skutečnosti musí být znovu nesporné a kumulativně splněné. Protokol o vyklizení bytu občanským zákoníkem vyžadován není. Z důvodu právní jistoty lze však doporučit o vyklizení bytu pořídit dokumentaci prokazující nejen okamžik vyklizení, ale i stav bytu. V případě sporu o splnění podmínek přechodu práva nájmu bytu pronajímateli právo na svémocné vyklizení bytu nenáleží.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay