23. července 2024

Téma měsíce: Odborná terminologie v praxi. Vymezení bytové jednotky v kupní smlouvě

Převádíme-li vlastnické právo k bytové jednotce, musíme věnovat zvýšenou pozornost vymezení předmětu koupě. V současné době se stále můžeme setkat s dvojím vymezením bytových jednotek. První vymezení totiž upravuje občanský zákoník a druhé zákon o vlastnictví bytů.

Zákon o vlastnictví bytů pozbyl účinnosti dne 31. 12. 2013, kdy byl nahrazen právní úpravou občanského zákoníku. Zákon o vlastnictví bytů se však nadále uplatní tam, kde bytové jednotky vznikly před nabytím účinnosti občanského zákoníku. Při posouzení právního režimu bytové jednotky musíme vycházet z doby zápisu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, neboť právě k tomuto okamžiku bytová jednotka v souladu s ustanovením § 4 zákona o vlastnictví bytů vznikla.

Občanský zákoník vymezuje bytovou jednotku následovně: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Dle katastrálního zákona musí listina pro zápis práv do katastru nemovitostí (tedy i kupní smlouva) označovat jednotku následujícími znaky: označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním.

Z citované právní úpravy tedy vyplývá, že jednotka dle občanského zákoníku musí být v kupní smlouvě vymezena alespoň číslem jednotky, parcelním číslem pozemku, na němž se nachází budova s jednotkami, případně i číslem budovy, pokud není součástí pozemku, a konečně katastrálním územím, v němž se tyto nemovitosti nacházejí. Bez těchto náležitostí by bylo vymezení jednotky neurčité a tudíž neplatné.

Smlouva o převodu vlastnického práva

Zákon o vlastnictví bytů vymezoval bytovou jednotku tak, že jednotkou rozuměl byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu. Byt byl přitom chápán jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, jak upravoval zákon o vlastnictví bytů. Smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce musela obsahovat dle zákona o vlastnictví bytů tyto údaje: a) označení budovy nebo domu, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahovou plochu a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví, f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

Nutno ovšem podotknout, že údaje dle písm. b), c), e) a f) musela smlouva obsahovat pouze tehdy, pokud došlo v mezidobí k podstatné změně charakteru jednotky a zároveň se nejednalo o první převod vlastnického práva. Jestliže jednotka byla převáděna poprvé, anebo se v mezidobí podstatně změnil její charakter, např. v důsledku přestavby, musela smlouva obsahovat všechny zmíněné údaje.

Podíl na společných částech budovy

Z právní úpravy zákona o vlastnictví bytů vyplývá, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu není součástí jednotky. Prodávající a kupující musí proto podíl na společných částech domu do kupní smlouvy zahrnout.

Právě nutnost vymezení podílu na společných částech budovy představuje zásadní rozdíl ve vymezení jednotek dle zákona o vlastnictví bytů a občanským zákoníkem. Jelikož dle občanského zákoníku jednotka pojmově zahrnuje podíl na společných částech nemovitosti, není nutné, aby tento podíl byl v kupní smlouvě specifikován. Naproti tomu v režimu zákona o vlastnictví bytů jde o dvě samostatné věci.

Povinnou náležitostí kupní smlouvy v režimu zákona o vlastnictví bytů bude vždy také popis umístění jednotky v budově. Tuto náležitost bude možné splnit zejména uvedením podlaží, v němž se jednotka nachází.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay