22. července 2024

Téma měsíce: Odborná terminologie v praxi. Zástavní právo k nemovitosti

V kupních smlouvách o převodu nemovitosti se často můžeme setkat s ujednáními o zřízení zástavního práva. Pomocí zástavního práva lze dosáhnout relativně silného a spolehlivého zabezpečení pohledávky na zaplacení kupní ceny. V zástavním vztahu vystupují do popředí tyto základní prvky: zástava, zástavní věřitel, zástavní dlužník a zástavce. Právní úpravu zástavního práva nalezneme v občanském zákoníku.

Dle občanského zákoníku může být zástavou každá věc, s níž lze obchodovat. Takové vymezení zástavy zahrnuje nepřeberné množství věcí. Zástavou mohou být věci movité, nemovité, hmotné i nehmotné. V kontextu kupní smlouvy o převodu nemovitosti bude nejčastěji zástavou převáděná nemovitost. Zástavní právo lze zřídit rovněž k nemovitosti, která má teprve vzniknout, například k pozemku, který bude teprve vyčleněn z většího celku. Jsou-li zástavou nemovitosti zapsané do katastru nemovitostí, zapíše se k nim taktéž zástavní právo. Každý tedy může snadno nahlédnutím do katastru nemovitostí zjistit, zda na konkrétní nemovitosti nevázne zástavní právo.

Postavení zástavního věřitele má dle občanského zákoníku osoba, které vzniká oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Postavení zástavního věřitele bude mít prodávající, který prodává svou nemovitost, avšak kupní cena nebude uhrazena jednorázově, nýbrž ve splátkách, když za účelem zajištění závazku kupujícího zaplatit kupní cenu bude sjednáno zástavní právo k převáděné nemovitosti. Pokud nebude mezi stranami jiného ujednání, může se prodávající uspokojit z výtěžku prodeje nemovitosti do plné výše své neuhrazené pohledávky včetně případných úroků. Zástavní smlouva však může stanovit limit uspokojení. Takový limit bude z pohledu dlužníka, zde kupujícího, praktické sjednat tam, kde kupující uhradí část kupní ceny již při podpisu kupní smlouvy. Zástavní právo by potom pokrývalo rozdíl mezi kupní cenou a uhrazenou částkou jakož i příslušenství pohledávky.

Zástavní smlouva nezrcadlí kupní smlouvu

Jako zástavní dlužník vystupuje vlastník zástavy. Zde ovšem musíme být na pozoru. Zástavní smlouva nutně nezrcadlí kupní smlouvu. Vztah k zástavě může být složitější. Nejjednodušší situace nastane, pokud na kupujícího bude převedeno vlastnické právo k nemovitosti a tato nemovitost se následně stane zástavou. Kupující potom vstoupí do postavení zástavního dlužníka a prodávající do postavení zástavního věřitele. Jako zástava však může sloužit jakákoliv obchodovatelná věc, včetně nemovitostí, jež náležejí třetím osobám. V takovém případě budou stranami zástavní smlouvy hned tři subjekty, a to prodávající jako zástavní věřitel, kupující jako zástavce a vlastník zastavené nemovitosti jako zástavní dlužník. Popsaná situace není nikterak výjimečná. Například kupující kupuje nemovitost z důvodu zvláštní obliby – pro kupujícího má převáděná nemovitost značně vyšší hodnotu, než činí hodnota nemovitosti na realitním trhu. V takovém případě by prodávající stěží dosáhl uspokojení své pohledávky zpeněžením převáděné nemovitosti. Zástavní dlužník je však schopen zajistit osobu, například blízkého příbuzného, který poskytne svůj majetek jako zástavu namísto převáděné nemovitosti.

Podzástavní právo

Zástavní vztah může být ještě komplikovanější za situace, kdy jako zástava bude poskytnuto již existující zástavní právo. Tehdy hovoříme o podzástavním právu. Dle občanského zákoníku podzástavní právo vzniká zastavením pohledávky, které svědčí zástavní právo.

Podzástavní právo může vzniknout následovně: osoba A převedla nemovitost na osobu B a nechala ji ve svůj prospěch zatížit zástavním právem. Osoba A následně přistoupí k uzavření další kupní smlouvy s osobou C, v níž bude v postavení kupujícího. K zajištění své povinnosti zaplatit kupní cenu poskytne osoba A ve prospěch osoby C již existující zástavní právo, které má vůči osobě B. Osoba B nemusí o vzniku podzástavního práva vůbec vědět, neboť její souhlas se k platnosti podzástavní smlouvy nevyžaduje. Mezi osobou A na straně jedné a osobou B na straně druhé vzniká podzástavní vztah, v němž osoba A má postavení podzástavce a osoba C podzástavního věřitele.

Za situace, kdy byla dána jako původní zástava nemovitost zapsaná do katastru nemovitostí, vzniká v souladu s občanským zákoníkem podzástavní právo zápisem do katastru nemovitostí. K tomuto okamžiku má podzástavní právo taktéž účinky vůči osobě B. K realizaci podzástavního práva dochází tak, že podzástavní věřitel může přistoupit k vymáhání podzástavy, tj. zástavního práva osoby A, jakmile se dluh zajištěný zástavním právem stane splatný. V popsaném případě se tak osoba C bude moci domáhat zpeněžení nemovitosti a uspokojení z výtěžku až do výše, která byla sjednána v zástavní smlouvě mezi osobou A a osobu B.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay