Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Již je to rok, kdy Nejvyšší soud České republiky vydal své rozhodnutí ohledně neplacení nepatrných nájemných. Nejde o častý jev, nicméně zákon nebrání pronajímateli s nájemcem ujednat velmi nízké nájemné. Jenže co se stane, když nájemce ani takové nájemné neplatí? Může mu být dána výpověď za hrubé porušení svých povinností? Nejvyšší soud se v tomto smyslu zastal pronajímatelů. Nicméně argumenty soudu nás příliš nepřesvědčily.
Šlo o situaci, kdy bytové družstvo (jako pronajímatel) a nájemce uzavřeli nájemní smlouvu na dobu do nabytí vlastnického práva k pronajatému bytu ve prospěch nájemce za nájemné v částce 1 Kč měsíčně. Současně uzavřeli smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o majetkovém převodu bytu za částku asi 660 000 Kč, kterou nájemce obratem zaplatil.
Šlo tedy o privatizaci družstevního bytu, kdy do reálného převodu bytu měl nájemce platit jen symbolické nájemné. Jenže na majetek družstva byl prohlášen konkurs, a dispoziční oprávnění k majetku družstva se dostalo do rukou insolvenčního správce a ten zjistil, že symbolická nájemné nebylo hrazeno. Insolvenční správce dal proto nájemci výpověď z nájmu bytu s odůvodněním, že eviduje dluh na nájemném ve výši 12 Kč.
Jak je popsáno výše, šlo o velmi specifickou situaci, nicméně proč si strany sjednaly tak nízké nájemné, není tolik důležité. Jde však skutečně o hrubé porušení povinností nájemce pro podání výpovědi z nájmu?
Výpovědi se nájemce bránil soudní cestou. Soudy dospěly k názoru, že neplatil-li nájemce nájemné, které bylo pouze symbolické, nebyla splněna podmínka hrubého porušení nájemcových povinností. A tak byla výpověď prohlášena za neplatnou, protože se příčí dobrým mravům, jelikož nájemce po zaplacení vysoké finanční částky z titulu kupní ceny očekával převod vlastnického práva k bytu, a navíc platil úhradu za služby související s užíváním bytu v podstatně vyšších částkách, než bylo symbolické nájemné.
Insolvenční správce se nicméně obrátil na soud. Výpověď z nájmu bytu byla dána ještě za účinnosti starého občanského zákoníku. Proto Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1809/2018, ze dne 21. 11. 2018 připomenul, že použitý výpovědní důvod upravený v § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, byl zjevně sankční povahy a jeho cílem bylo postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu.
Nejvyšší soud vyložil, že výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná. Jestliže by tomu tak bylo, pak by neplacení relativně nízkého nájemného nebylo nikdy postižitelné výpovědí z nájmu bytu.
Nicméně v odborné veřejnosti se objevila kritika tohoto rozhodnutí. Hlavním argumentem je jasná vůle pronajímatele se ekonomicky neobohatit na nepatrném nájemném. Pokud je nájemné zjevně natolik nízké, že nemůže přinést pronajímateli žádný ekonomický zisk, proč by mělo být považováno jeho neplacení za hrubé porušení jeho povinností? Z jednání stran bylo zřejmé, že k ujednání nájemného došlo proto, aby se jejich vzájemný vztah řídil zákonnými ustanoveními o nájmu.
Dnes, kdy už bude postupováno podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění), by k něčemu podobnému dojít nemělo. Výpověď pro neplacení nájemného nemůže přijít jen tak zničehonic jako blesk z čistého nebe. Jako nájemce sice můžete od pronajímatele dostat okamžitou výpověď, jenže musíte dostat šanci na nápravu v podobě vyzvání k doplacení dluhu na nájemném.
Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.
Foto: Pixabay
