27. ledna 2023

Téma: Nájemní bydlení

Nájem služebního bytu (III)

Nájem služebního bytu je speciální právní úpravou běžného nájmu bytu či domu. Jako takový je upraven v ustanovení § 2297 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“). Hned v ustanovení § 2297 občanského zákoníku jsou uvedeny definiční znaky nájmu služebního bytu. Nájem bytu tak musí být sjednán v souvislosti s výkonem zaměstnání a výslovně musí být určeno, že byt či dům je pronajat jako služební.

V tomto kontextu je nutno zmínit, že se nemusí jednat pouze o výkon zaměstnání. Služební byt může být sjednán také v souvislosti s výkonem funkce nebo jiné práce, podstatná je zřejmá souvislost s výkonem práce. V důvodové zprávě se uvádí například domovnické byty či byty školníků, nájem služebního bytu však může být sjednán i v souvislosti s výkonem funkce jednatele či ředitele

K druhému znaku lze uvést, že je třeba, aby si pronajímatel i nájemce výslovně určili, že se jedná o nájem služebního bytu. Zde je však nutno brát v potaz ustanovení § 555 občanského zákoníku, podle kterého se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Pokud tak strany výslovně nesjednají nájem služebního byt, ale z okolností bude zjevné, že se o něj jedná, bude tato podmínka naplněna.

Specifikem tohoto nájmu je, že si strany mohou ujednat omezení práv nájemce služebního bytu, jedná se tedy o výjimku z ustanovení § 2235 občanského zákoníku, které stanovuje nicotnost právního jednání zkracujícím nájemcova práva. Tomuto však nelze rozumět tak, že zde zcela mizí ochrana nájemce, která se mu napříč v celé právní úpravy poskytuje. Možnost omezit práva nájemce služebního bytu vyplývá z charakteru služebního bytu, a tudíž i omezující právní jednání musí mít přímou návaznost na tento jeho charakter – jestliže tomu tak nebude, půjde o zdánlivé právní jednání.

S ohledem na charakter nájmu služebního bytu je doba nájmu vázána na výkon práce či činnosti nájemce. Ustanovení § 2298 občanského zákoníku stanoví, že nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle ustanovení § 2297 občanského zákoníku, aniž k tomu měl vážný důvod. Jestliže zde naopak bude vážného důvodu, skončí nájem později. V druhém odstavci citovaného ustanovení jsou příkladmo stanoveny tyto vážné důvody: přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu. V takovém případě skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.

Jinak nájem služebního bytu skončí smrtí nájemce. Již ze smyslu a účelu celého nájmu služebního bytu je zřejmé, že na rozdíl od nájmu bytu či domu bude vyloučen přechod práva nájmu na člena nájemcovi domácnosti po smrti nájemce dle ustanovení § 2279 občanského zákoníku, stejně jako dědění nájmu dle ustanovení § 2282 občanského zákoníku. Rovněž zde nebude možný společný nájem manžely. Zákon i přesto výslovně stanoví, že osoba,  která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet i po smrti nájemce. Jestliže však pronajímatel vyzve tuto osobu, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží. Nedodržením lhůty k vyklizení se dostává spolužijící osoba do prodlení, a tudíž je pronajímatel oprávněn domáhat se vyklizení u soudu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X