12. dubna 2024

Právní poradna: Nárok na smluvní pokutu z prodlení předání domu

Prosím o radu, zdali mám nárok na smluvní pokutu z prodlení předání domu. Firma, co stavěla dům, ho měla předat 8. září 2021, ale nedodržela termín a předala dům až 25. listopadu. To je 77 000 Kč. Ve smlouvě je pokuta 1000 Kč za každý den prodlení. Dál je tam i napsáno, že pokud nastane vyšší moc a nebude moct být dodržen termín předání stavby, oznámí firma toto dopisem. Což se nestalo. Uplatnila jsem nárok z prodlení a oznámila jsem jim výši částky emailem. Vedení firmy se mnou vůbec nekomunikovalo a veškerou odpovědnost hodili na stavbyvedoucího. S tímto pánem jsme se spřátelili a určitě nebylo jeho povinností psát doporučené dopisy, že nastala vyšší moc třeba kvůli koronaviru. Místo firmy se ozval stavbyvedoucí, že má tuto částku zaplatit, že mu to nařídilo vedení, což jsem nemohla přijmout. Byl to jediný spolehlivý člověk na stavbě domu. Nyní tento stavbyvedoucí ve firmě již nepracuje, proto by mě zajímalo, jestli můžu nyní uplatnit znovu svůj nárok na pokutu z prodlení? Případně i úroky. Další náklady nám vznikly, že nebyl dům hotový. Museli jsme platit další dva a půl měsíce pronájem bytu.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že Váš dotaz po věcné stránce nespadá do problematiky bytového práva a překračuje tedy rámec této bytové poradny. S ohledem na to Vám ve své odpovědi poskytnu pouze obecné posouzení Vašeho případu. Pro podrobnější rozbor Vám doporučuji vyhledat odborné služby advokáta.

Zároveň si Vás dovoluji upozornit na to, že nebudu při své odpovědi přihlížet k souboru přiloženému k Vašemu dotazu, a to vzhledem k tomu, že všechny odpovědi jsou zpřístupňovány veřejnosti a všechny podstatné skutečnosti tedy musí být zřejmé již z textu dotazu.

Co se týče Vašeho dotazu, pokud jste si se zhotovitelem díla ve smlouvě sjednali smluvní pokutu pro případ jeho prodlení s předáním díla a zhotovitel se do prodlení s předáním díla prokazatelně dostal, vznikl Vám s největší pravděpodobností nárok na smluvní pokutu za každý den prodlení zhotovitele se splněním jeho povinnosti.

Splnění této povinnosti máte právo vymáhat pouze po zhotoviteli jakožto osobě zavázané ze smlouvy o dílo. Pokud však zhotovitel odkázal pro zaplacení smluvní pokuty na stavbyvedoucího, který byl připraven požadovanou částku uhradit, měla jste takový postup přijmout, jelikož by tím došlo ke splnění povinnosti zaplatit smluvní pokutu zhotovitelem.

Svůj nárok na smluvní pokutu přitom můžete uplatnit u zhotovitele opakovaně nebo případně následně u soudu, a to, dokud nedojde k jeho promlčení. Promlčecí doba trvá tři roky a počíná běžet od okamžiku, kdy se zhotovitel dostal do prodlení s jejím placením.

Odpověď – 2. část

Dovoluji si Vás však upozornit na to, že dle judikatury Nejvyššího soudu (rozsudky ze dne 9. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 1172/2003, ze dne 16. 12. 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013, a ze dne 23. 6. 2020, sp. zn. 33 Cdo 99/2020), který opakovaně dovodil, že smluvní pokuta není sjednána z hlediska určitosti platně, byla-li povinnost zaplatit smluvní pokutu vázána na prodlení zhotovitele v plnění termínu předání díla, aniž byl tento termín ve smlouvě sjednán.

Ve smlouvě tedy musí být termín předání díla stanoven určitě, aby ujednání o smluvní pokutě v případě prodlení zhotovitele s předáním díla bylo platné. V opačném případě pak objednateli nevznikne nárok na smluvní pokutu, jelikož takové ujednání je pro svou neurčitost zdánlivé a k takovému ujednání se nepřihlíží.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay