29. října 2020

Téma: Nemovitost jako investice (na důchod)

Odpovědi na tuto otázku se mohou hodně lišit. Pojďme si podívat na nejpodstatnější milníky, které by měl zvážit každý investor, který pro sebe či svou rodinu o takové investici uvažuje.

Vhodný výběr nemovitosti

Nejprve je nutné pečlivě zvážit, jaký typ nemovitosti zvolit. Nabízí se totiž poměrně pestrá paleta řešení – rodinný dům, dům s byty nebo komerčními prostorami, byt nebo jen pozemek. S výjimkou pozemku umožňuje investice do nemovitosti na rozdíl od jiných komodit (akcií, zlata, apod.) nejen spoléhat na zhodnocení nemovitosti v delším časovém horizontu, ale také využít nemovitost k řešení vlastní bytové situace či k bydlení svých blízkých.

Nejčastěji bývá upřednostňována investice do bytu. V takovém případě půjde o dvě základní situace – investici do vlastního bytu formou jeho privatizace, nebo o pořízení bytu k pronájmu či podnájmu.

Investici lze realizovat dvěma cestami, pokud nebudeme uvažovat o pořízení bytu výhradně z vlastních zdrojů kupujícího:

  • financování koupě bytu s hypotečním úvěrem, případně úvěrem ze stavebního spoření, nebo
  • pořízení družstevního bytu.

Oba způsoby předpokládají spíše dlouhodobý charakter investice, standardně ve dvaceti až pětadvacetiletém horizontu splatnosti úvěru.

K vhodnému výběru nemovitosti ovšem nepostačí jen úvaha o typu nemovitosti, nýbrž i o jejím umístění, velikosti či dispozicích. Dlouhodobý charakter takové investice jasně vyžaduje pečlivé uvážení, zda má vybraná lokalita potenciál dalšího rozvoje do budoucna. Je-li možné očekávat, že vybraná lokalita bude atraktivní i v horizontu 25 let, pak lze také očekávat, že bude trvat i poptávka po nemovitostech v dané lokalitě. Rozhodně je třeba varovat před koupí jakéhokoliv bytu v jakémkoliv místě. Mít byt v lokalitě, o kterou nikdo nestojí, se může rychle změnit v noční můru.

Podobnou roli hraje velikost a dispozice nemovitosti. U bytů je nejvyšší poptávka po bytech 2+kk či 2+1, které pohodlně postačí pro 1-2 osoby, v krajním případě i pro rodinu s jedním dítětem. Paradoxně je však jako ideál pro dlouhodobé rodinné bydlení spíše preferována dispozice s jedním či dvěma pokoji navíc. Nabízí se však úvaha, že rodina prožije život ve větším bytě a menší si drží jako případný startovací byt pro své děti, eventuálně se do nich navrací, a větší byt pak přenechají právě dětem.

Načasování investice

To je jeden z velmi podstatných faktorů, které je třeba uvážit. Např. koupě pražského bytu v období let 2006 až 2008 až za 50 tisíc korun za metr čtvereční byla považována za rizikovou a následný pokles cen bytů v Praze to krátkodobě potvrdil. Nicméně z dnešního pohledu je pořízení bytu i za tehdejších podmínek velmi dobře zhodnocenou investicí. A znovu je třeba si klást otázku, zda i dnešní investice do pražského bytu kolem 90 tisíc korun za metr je rozumnou investicí z pohledu příštích 10-15 let. Podobně je tomu v Brně a některých dalších větších centrech.

Nižší riziko z tohoto pohledu nesou méně vyhledávané lokality, kde je však současně vyšší riziko, že ani zhodnocení investice nemusí být vysoké. Určitou preferenci nabývají lokality s dobrým potenciálem vlastního rozvoje a s dobrou dopravní dostupností v blízkosti velkých měst – Prahy a Brna. Dá se předpokládat, že příští rozvoj jejich infrastruktury a dostupnost pracovních příležitostí v okolí budou činit z místních nemovitostí žádný artikl i v budoucnosti.

Způsob financování

Nejčastějším způsobem je kombinace vlastních prostředků a úvěru, nejčastěji hypotečního nebo ze stavebního spoření, případně využití obou současně. K tomu se nabízí využít i nabídku z programu státní podpory bydlení – půjčky pro mladé. Z webových stránek Ministerstva pro místní rozvoj lze vyčíst, že „zvýhodněný úvěr je určen pro ty, kteří žijí v manželství nebo registrovaném partnerství, ve kterém alespoň jeden z manželů nebo registrovaných partnerů nedosáhl ke dni podání žádosti 36 let, nebo nežijí v manželství nebo registrovaném partnerství, ale trvale pečují o dítě do 15 let a ke dni podání žádosti nedosáhli 36 let.” Možná výše úvěrů se pak odvíjí od záměru realizace. Pokud jde o modernizaci bytu, lze získat max. 300 tisíc korun, v případě koupě bytu až 1,2 milionu korun. Pokud se jedná o stavbu či koupi rodinného domu, je stanovená maximální výše úvěru na dva miliony korun. Doba splatnosti úvěru bude 20 let, výjimečně 25 let.

Bytové družstvo?

Nově objevovanou alternativou je pak družstevní bydlení, kde úvěr vyřizuje bytové družstvo, a jeho člen se následně podílí na jeho splácení formou měsíčního předpisu plateb. Odpadá totiž problém se získáním úvěru (splněním úvěrových podmínek), ten zajišťuje samo družstvo. Jinou výhodou je, že takto lze získat dlouhodobé financování (nejčastěji na 25 let) i v pozdějším věku, kdy už hypoteční úvěr na takovou dobu banka neposkytne.

Je si ovšem třeba uvědomit, že v tomto případě nejde o přímou investici do nemovitosti. Vlastníkem domu či bytu bude družstvo a jeho člen je vlastníkem družstevního podílu s právem nájmu konkrétního bytu. S družstevním podílem může člen bytového družstva nakládat bez omezení. Ohlídat si musí hospodaření družstva, možnost a podmínky podnájmu bytu a budoucí možnost převedení bytu do svého vlastnictví. Bytová družstva takové možnosti zpravidla nabízí a pak může být pořízení družstevního bytu skutečně atraktivní.

Nakládání s nemovitostí

Je třeba mít na paměti, že o nemovitost je třeba se starat a udržovat její hodnotu. Trochu složitější to může být u bytu, kde bude třeba se shodnout na účelnosti investice do údržby či oprav se skupinou dalších vlastníků bytů, případně ostatních družstevníků. To samé však bude čas od času vyžadovat i samotný byt a jeho základní vybavení (kuchyňská linka nebo podlaha), aby si zachoval svou hodnotu. To je faktor, který bývá v řadě případů podceňován a chybí v kalkulačních vzorcích těch, kteří svou investici do nemovitosti plánují.

Pozornost je třeba věnovat pronájmu či podnájmu nemovitosti. Lze totiž očekávat, že nemovitost nebude ležet ladem po dobu od koupě do jejího případného prodeje. Určitou výjimku v tomto směru může představovat pozemek, jehož jediným nákladem může být jen zaplacení daně.

Vyhledat správného nájemce, dohodnout s ním přiměřené podmínky a získat tak dlouhodobý zdroj příjmů, nemusí být zrovna jednoduché. I proto lze zvolit jako variantu investici do nemovitostního fondu. V takovém případě lze totiž pravidelně investovat i menší částky. O portfolio nemovitostí se stará společnost, která by měla disponovat odborníky s patřičnou znalostí realitního trhu.

Shrnutí

Obecným doporučením je nespoléhat při zajištění na důchod jen na jeden produkt. Ani případná koupě nemovitosti by neměla být jedinou sázkou na zabezpečení stáří. Pozor na skutečnost, že pro nemovitost platí, že si svou hodnotu udržuje v dlouhodobém srovnání, krátkodobě může zaznamenat i pokles své hodnoty a nemusí být rychle a lehce likvidní v čase, kdy jsou prostředky potřeba. Ani samo pronajímání nemovitosti není úplně jednoduchou disciplínou pro laika a je třeba počítat i s obdobím, kdy nemovitost nebude pronajata vůbec, nebo s časem, který si vyžádá řešení nájemce – dlužníka.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X