19. srpna 2022

Téma: Nemovitost v dražbě

Oprávnění nájemce užívajícího dražený byt  (VII)

 Nájemce bytu či domu je fyzickou osobou, jež má oprávnění užívat byt či dům z titulu nájemní smlouvy. Existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník bytové či nebytové jednotky (dále jako „bytu“), jenž je zároveň pronajímatelem, převedl vlastnické právo na jinou osobu, která se stane novým pronajímatelem. Učinit tak může jím zvolenou formou – kupní či jinou smlouvou, nebo také prostřednictvím dražby, která představuje zvláštní druh uzavření smlouvy.

Ve smyslu zákona č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, v platném znění (dále jako „ZVD“) rozlišujeme dobrovolnou dražbu, kterou z vlastní vůle iniciuje vlastník věci, a dražbu nedobrovolnou, která je organizována na návrh věřitele vlastníka bytu – typicky v rámci exekučního řízení. Pokud níže v tomto článku nebude stanoveno jinak, uplatní se zde uvedené informace pro oba typy dražeb.

Nájemce nemá žádný právní nástroj, jakým by mohl vlastníka bytu od prodeje bytu odradit. Vycházeje ze skutečnosti, že pronajímatel je vlastníkem bytu (ač tomu tak být nemusí), tak je plně na jeho vůli, jak se rozhodne s jeho vlastní věcí nakládat. Nájemci však jakožto slabší straně zákon přiznává ochranu, v důsledku které změna vlastnictví bytu či domu nemá vliv na trvání nájmu.

Ani skutečnost, že se změna vlastníka realizuje prostřednictvím veřejné dražby, se nedotkne trvání nájmu, jelikož dle ustanovení § 336l odst. 4 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, (dále jen „OSŘ“) nájem bytu nezaniká tím, že se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem vydražené nemovité věci v nedobrovolné dražbě. Vzhledem k ustanovení § 65 ZVD, který odkazuje na právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku, se na změnu poměrů v důsledku dražby bytu užije ustanovení § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“), jenž obsahuje úpravu o přechodu práva a povinností z nájmu na nového vlastníka.

Nájemce se nemusí obávat toho, že změnou vlastníka bude jeho nájemní právo nějak razantně dotčeno. V ustanovení § 2224 občanského zákoníku je zakotveno kogentní ustanovení, dle kterého nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, jestliže nájemce v bytě skutečně bydlí. K opačnému ujednání se nepřihlíží.

Může ale nastat situace, kdy je nájemce tím, kdo má zájem skončit nájem z důvodu změny pronajímatele. Dle ustanovení § 2222 ve spojení s ustanovením § 2224 a contrario občanského zákoníku si dotčení mohou v nájemní smlouvě sjednat právo nájem vypovědět – pouze však ve prospěch nájemce. Podpůrně je stanovena prekluzivní lhůta tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

Jak se nájemce o změně vlastníka může dozvědět? Sám může právní stav nemovitosti kontrolovat v katastru nemovitostí jakožto veřejném seznamu. Jestliže se jedná o tzv. nedobrovolnou dražbu, která je nařízena v rámci exekuce, doručuje se dle ustanovení § 335b odst. 5 OSŘ nájemci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí. Jestliže mu to pronajímatel tedy sám neoznámí, měl by tak učinit soud prostřednictvím tohoto ustanovení. Samotného pronajímatele však zvláštní zákonná oznamovací povinnost nestíhá.

V případě, že jsou splněny podmínky pro skončení nájmu výpovědi dle ustanovení § 2222 občanského zákoníku, vzniká právo na přiměřené odstupné té smluvní straně, která výpověď nepodala. Účelem je kompenzace komplikací, které vznikly straně, která nechtěla nájem ukončit.

Nájemci jakožto slabší straně jsou při změně vlastníka bytu či domu přiznána práva, v důsledku kterých zůstává uspokojení jeho bytové potřeby nedotčeno – pouze je třeba, aby si nájemce byl vědom svých práv.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

 

X