28. září 2023

Téma: Nemovitost v dražbě

Oprávnění nájemce užívajícího dražený byt  (VII)

 Nájemce bytu či domu je fyzickou osobou, jež má oprávnění užívat byt či dům z titulu nájemní smlouvy. Existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník bytové či nebytové jednotky (dále jako „bytu“), jenž je zároveň pronajímatelem, převedl vlastnické právo na jinou osobu, která se stane novým pronajímatelem. Učinit tak může jím zvolenou formou – kupní či jinou smlouvou, nebo také prostřednictvím dražby, která představuje zvláštní druh uzavření smlouvy.

Ve smyslu zákona č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, v platném znění (dále jako „ZVD“) rozlišujeme dobrovolnou dražbu, kterou z vlastní vůle iniciuje vlastník věci, a dražbu nedobrovolnou, která je organizována na návrh věřitele vlastníka bytu – typicky v rámci exekučního řízení. Pokud níže v tomto článku nebude stanoveno jinak, uplatní se zde uvedené informace pro oba typy dražeb.

Nájemce nemá žádný právní nástroj, jakým by mohl vlastníka bytu od prodeje bytu odradit. Vycházeje ze skutečnosti, že pronajímatel je vlastníkem bytu (ač tomu tak být nemusí), tak je plně na jeho vůli, jak se rozhodne s jeho vlastní věcí nakládat. Nájemci však jakožto slabší straně zákon přiznává ochranu, v důsledku které změna vlastnictví bytu či domu nemá vliv na trvání nájmu.

Ani skutečnost, že se změna vlastníka realizuje prostřednictvím veřejné dražby, se nedotkne trvání nájmu, jelikož dle ustanovení § 336l odst. 4 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, (dále jen „OSŘ“) nájem bytu nezaniká tím, že se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem vydražené nemovité věci v nedobrovolné dražbě. Vzhledem k ustanovení § 65 ZVD, který odkazuje na právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku, se na změnu poměrů v důsledku dražby bytu užije ustanovení § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník“), jenž obsahuje úpravu o přechodu práva a povinností z nájmu na nového vlastníka.

Nájemce se nemusí obávat toho, že změnou vlastníka bude jeho nájemní právo nějak razantně dotčeno. V ustanovení § 2224 občanského zákoníku je zakotveno kogentní ustanovení, dle kterého nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, jestliže nájemce v bytě skutečně bydlí. K opačnému ujednání se nepřihlíží.

Může ale nastat situace, kdy je nájemce tím, kdo má zájem skončit nájem z důvodu změny pronajímatele. Dle ustanovení § 2222 ve spojení s ustanovením § 2224 a contrario občanského zákoníku si dotčení mohou v nájemní smlouvě sjednat právo nájem vypovědět – pouze však ve prospěch nájemce. Podpůrně je stanovena prekluzivní lhůta tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

Jak se nájemce o změně vlastníka může dozvědět? Sám může právní stav nemovitosti kontrolovat v katastru nemovitostí jakožto veřejném seznamu. Jestliže se jedná o tzv. nedobrovolnou dražbu, která je nařízena v rámci exekuce, doručuje se dle ustanovení § 335b odst. 5 OSŘ nájemci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí. Jestliže mu to pronajímatel tedy sám neoznámí, měl by tak učinit soud prostřednictvím tohoto ustanovení. Samotného pronajímatele však zvláštní zákonná oznamovací povinnost nestíhá.

V případě, že jsou splněny podmínky pro skončení nájmu výpovědi dle ustanovení § 2222 občanského zákoníku, vzniká právo na přiměřené odstupné té smluvní straně, která výpověď nepodala. Účelem je kompenzace komplikací, které vznikly straně, která nechtěla nájem ukončit.

Nájemci jakožto slabší straně jsou při změně vlastníka bytu či domu přiznána práva, v důsledku kterých zůstává uspokojení jeho bytové potřeby nedotčeno – pouze je třeba, aby si nájemce byl vědom svých práv.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

 

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix