3. října 2023

Téma: Nemovitost v dražbě

Nájem bytu v dražbě: práva a povinnosti pronajímatele (VIII)

 Dražba bytu představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy, nejčastěji kupní. Pro dražbu ve smyslu zákona č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, v platném znění, (dále jako „ZVD“) je charakteristická soutěž více osob o nejlepší smluvní podmínku, jež vede k uzavření smlouvy.

V tomto článku se budeme zabývat dražbou bytu v souvislosti s nájmem. Jak změna vlastníka pronajatého vydraženého bytu ovlivní trvající nájem? Odpověď mimo jiné nalezneme v ustanovení § 336l odst. 4 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, (dále jen „OSŘ“), dle kterého nájem bytu nezaniká tím, že se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem, shodně je tomu přitom u dobrovolné i nedobrovolné dražby. Dle ustanovení § 65 ZVD se právní vztahy zde upravené řídí občanským zákoníkem, pokud není stanoveno jinak. Na problematiku důsledků změny vlastnictví na nájem se tudíž užije ustanovení § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“), kde je obsažena úprava přechodu práva a povinností z nájmu na nového vlastníka.

U nájmu bytu a domu přiznává právní úprava nájemci jakožto slabší straně specifická práva, kterými se často odchyluje od standardu charakteristického pro obligace. Stejně tak je tomu i u změny vlastníka pronajaté věci, neboť nájem zásadně trvá dál a zavazuje i nového vlastníka – navzdory tomu, že účinky obligačních smluv působí inter partes.

Nový vlastník bytu, jenž vlastnické právo „vydražil“ je povinen trvání nájmu respektovat. Rozsah, v jakém bude nájmem vázán se bude lišit podle toho, zda o nájmu věděl nebo vědět měl či nikoliv. Kdy kupující věděl nebo vědět měl a mohl? Zpravidla tomu tak bude v situaci, kdy je nájem zapsán ve veřejném seznamu, tj. katastru nemovitostí. Očekává se snaha kupujícího informovat se o stavu věci.

V případě dobrovolné dražby se ale poskytují všechny informace týkající se předmětu dražby v dražební vyhlášce, která obsahuje kompletní informace, včetně označení a popisu práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby. Lze tedy očekávat, že se kupujícímu dostanou všechny relevantní informace včetně existence nájmu. Pokud se tomu tak nestane, má vydražitel (tj. ten, kdo se má stát novým vlastníkem bytu) právo navrhnout soudu, aby vyslovil neplatnost dražby pro nesplněné zákonné podmínky dražební vyhlášky.

Co do rozsahu, v jakém je vydražitel vázán právy a povinnostmi předchozího pronajímatele, záleží na vědomí o existenci nájmu. Pokud vydražitel věděl či vědět měl a mohl, bude vázán nájmem v rozsahu práv a povinností, plynoucích ze smlouvy o nájmu uzavřené mezi nájemcem a původním vlastníkem, tj. pronajímatelem. V opačném případě, budou nového vlastníka pronajatého bytu zavazovat jen povinnosti plynoucí ze zákona. Nový vlastník neuzavírá s nájemcem novou nájemní smlouvu.

Nabízí se též otázka, zda lze nájem vypovědět jen proto, že došlo ke změně vlastnictví bytu či domu. Nový vlastník, který se stal pronajímatelem, nemá právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, jestliže nájemce v bytě bydlí. Toto kogentní pravidlo je stanoveno v ustanovení § 2224 občanského zákoníku. Vzhledem k povaze ustanovení si nelze sjednat odlišně, zvláštní smluvní úprava je možná výhradně ve prospěch nájemce.

V případě, že by nájemce v bytě skutečně nebydlel, ale byt by využíval například jen k uskladnění věcí, nedochází tím k uspokojování jeho bytových potřeb, a tudíž je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět v souladu s ustanovením § 2222 občanského zákoníku. V takovém případě má nový vlastník právo nájem vypovědět do 3 měsíců poté, co se se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

V případě, že jsou splněny podmínky pro skončení nájmu výpovědi dle ustanovení § 2222 občanského zákoníku, vzniká právo na přiměřené odstupné té smluvní straně, který výpověď nepodala. Na závěr je vhodné dodat, že pronajímatel nemusí být vlastníkem bytu či domu, tudíž převod vlastnického práva k pronajaté věci nemusí nutně znamenat změnu v osobě pronajímatele.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix