29. října 2020

Téma: Nezaplacení peněžité jistoty při nájmu

V tomto článku se budeme věnovat velmi častému problému, a to nesplnění zaplacení či doplnění jistoty neboli kauce.

Jistota, někdy se označuje také jako kauce, je zvláštní forma zajištění pohledávky pronajímatele vůči nájemci. Jistotu může pronajímatel požadovat pouze na základě dohody s nájemcem, jde tedy o zcela dobrovolný institut. Dohoda o povinnosti složit jistotu nemá zákonem předepsanou formu, nejčastěji se s ní setkáme v rámci samotné nájemní smlouvy nebo může být sjednána i samostatně. Zákonodárce zná pouze jediný případ, kdy výslovně dává pronajímateli právo žádat jistotu, a to, pokud přejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, kdy má pronajímatel právo požadovat jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem dle ustanovení § 2281 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník). Tomu se však budeme věnovat v jiném článku.

Jak již bylo výše uvedeno, jedná se o nástroj, kterým si může pronajímatel v případě dohody s nájemcem vytvořit určitou jistotu pro zajištění úhrady svých pohledávek vůči nájemci. Zákon nám určuje maximální možnou výši sjednané jistoty, a to trojnásobek měsíčního nájemného. Ve vyšším rozsahu jde o zdánlivé ujednání, kdy nájemce má právo na vrácení takové částky z důvodu bezdůvodného obohacení. Jistota může být složena jakýmkoli způsobem, a to i na soukromý bankovní účet pronajímatele.

Jelikož jde o peněžitou částku, což je genericky určená věc, poskytnuté peněžní prostředky se stávají vlastnictvím pronajímatele či peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet. Pronajímatel není omezen v nakládání s nimi, strany si však omezení mohou ujednat. Pronajímatel již není omezen v druhu pohledávek, které může z jistoty uspokojit, jak tomu bývalo ještě v zákoně
č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Nyní může z jistoty uspokojit jakékoli pohledávky, které mu vzniknou neplněním nájemcových povinností. Nejčastěji půjde o nezaplacené nájemné, náhradu škod na pronajatém bytě či nezaplacené zálohy na energiích.

V případě, že dojde k čerpání kauce za dobu trvání nájmu, dojde ke snížení nebo úplnému vyčerpání jistoty. V takovém případě vzniká pronajímateli právo na doplnění jistoty podle ustanovení § 2017 občanského zákoníku. Ten dokonce dává pronajímateli právo na doplnění či zvýšení jistoty v případech kdy dojde i ke zvýšení nájmu.

Pokud tak nájemce neučiní a jistotu vůbec nezaplatí či ji nedoplní, dopouští se hrubého porušení svých povinností vyplývajících z nájmu dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. V takovém případě může pronajímatel dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, a to i v případě, že nájemce běžné nájemné hradí řádně a včas. Můžeme však jen doporučit specifikovat v nájemní smlouvě, že nezaplacení či nedoplnění jistoty je považováno stranami za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy.

V praxi se bohužel může velmi často stát, že nájemce začne platit nájemné, ale s kaucí otálí. Vymlouvá se, že nemá tolik peněz a zašle kauci postupně nebo později. jenže tím je pronajímatel zcela nechráněn, pokud nájemce ukončí nájem okamžitě, nezaplatí nájemné nebo se odstěhuje a v bytě po něm zůstanou pouze škody. Samozřejmě lze veškeré dluhy po nájemci vymáhat, nicméně to je drahé, trvá to dlouho a nemusí se to nakonec ani podařit.

Toto lze na počátku eliminovat účinným prostředkem, a to učinit plné zaplacení kauce podmínkou pro účinnost nájemní smlouvy.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

X