2. prosince 2020

Téma: Novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích

Bytové družstvo (novela č. 163/2020 Sb. – II. část)

Jednou z klíčových změn dosavadní právní úpravy bytových družstev byla otázka změny stanov bytového družstva, která byla až dosud vázána na 100% souhlas členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Novelou zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), kterou představuje zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, došlo k podřízení rozhodování o běžných změnách stanov bytového družstva (§ 731 odst. 1 písm. b ZOK) běžnému rozhodování o změně stanov, v zásadě tedy prostou většinou. Naproti tomu u změn podmínek, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (§ 731 odst. 1 písm. a ZOK) se vyžaduje souhlas tří čtvrtin všech členů družstva a souhlas těch členů družstva, kterým se při plnění podmínek pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu mají změnit tyto podmínky.

V odůvodnění změny se uvádí, že jde o závažný zásah do práv členů družstva, který musí být dán širší shodou na potřebě takových změn. V případě členů družstva, kteří aktuálně plní podmínky pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, ale zatím je nesplnili, pak musí jít o jejich 100% souhlas. Není přijatelné, aby stávajícím členům družstva, kteří téměř všechny podmínky pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu bytu splnili, mohla většina členů družstva (byť kvalifikovaná) bez jejich souhlasu vnutit změnu stanov v otázce podmínek vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu bytu, která by mohla znamenat faktickou nemožnost, nebo přinejmenším oddálení vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu bytu. Tímto by došlo k zásahu do jejich práv a povinností a podrývání jejich právní jistoty. Podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, je nezbytné považovat za esenciální a významnou náležitost stanov bytového družstva. Nové řešení je v souladu s principy družstevní demokracie.

V návaznosti na předchozí ustanovení se v § 732 nově upravují podmínky pro souhlas dotčeného člena bytového družstva i mimo jednání členské schůze či shromáždění delegátů. Napříště tedy bude možné získat souhlas dotčených členů, kteří aktuálně plní podmínky pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (viz § 731 odst. 2 ZOK) před zasedáním, na zasedání nebo nejpozději může být doručen do sedmi dnů ode dne konání členské schůze (schůze delegátů). V zájmu zvýšení právní jistoty a omezení případného zneužití institutu se vyžaduje, aby souhlas byl projeven způsobem, který umožní společnosti ověřit totožnost oprávněného člena (například písemně s úředně ověřeným podpisem). Rozhodnutí je pak přijato dnem, v němž bylo doručeno vyjádření posledního člena k návrhu, nebo marným uplynutím posledního dne lhůty stanovené pro doručení vyjádření členů, bylo-li dosaženo počtu hlasů potřebného k přijetí rozhodnutí.

Drobnější změnami jsou upřesnění výčtu důvodů pro vyloučení člena bytového družstva rozšířením důvodů uvedených v obecné družstevní úpravě (§ 614 ZOK) o další důvody uvedené v § 734 ZOK a zachování ručební povinnosti převodce družstevního podílu za případné dluhy, které přejdou na nabyvatele družstevního podílu (§ 736 ZOK).

Druhou klíčovou změnou nové právní úpravy bytového družstevnictví, která je obsahem tohoto článku, je podřízení pravidel nájmu družstevního bytu pravidlům pro nájem bytu obecně (§ 741 ZOK). Dosud nebylo jisté, zda úprava ve stanovách bytového družstva musí podléhat kogentní úpravě obsažené v ZOK a hlavně OZ. Proto se výslovně stanoví, že:

  1. v první řadě platí speciální úprava ZOK a dále pak
  2. kogentní úprava OZ upravující nájem, nájem bytu a nájem prostoru sloužícího podnikání.

Stanovy bytového družstva se mohou od této úpravy odchýlit pouze v rámci dispozitivní úpravy. Součástí změny je i důslednější promítnutí legislativní zkratky „družstevní byt“ ve smyslu § 729 odst. 1 ZOK.

Změnou logicky navazující na podřízení družstevního nájmu obecným pravidlům nájemného jsou možnosti odchýlení se ve stanovách bytového družstva od úpravy:

  1. běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu oproti obecné úpravě tak, jak je vymezena v občanském zákoníku, resp. v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
  2. podmínek, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům, opět oproti obecné úpravě §§ 2259 a násl. OZ).

Poslední velkou změnou, která byla obsažena v zákoně č. 163/2020 Sb., je možnost rozdělení jedné třetiny zisku a jiných vlastních zdrojů mezi členy bytového družstva za podmínek:

  1. splnění podmínek v § 40 (pozor, ustanovení bude dotčeno účinností změn v zákoně č. 33/2020 Sb. od 1. ledna 2021),
  2. nedojde-li k ohrožení uspokojování bytových potřeb členů a
  3. vytvoření fondu ze zisku ve výši nejméně 30% základního kapitálu, který nelze rozdělit mezi členy bytového družstva.

K tomu více v kapitole 2 tohoto měsíčního tématu.

Tímto je uzavřena kapitola bytového družstevnictví. Další listopadové kapitoly se budou věnovat novele bytového spoluvlastnictví, a tedy změnám souvisejícím s vlastnictvím jednotek a společenstvím vlastníků jednotek.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X